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Energieausweis: Wer braucht ihn?

Stand:

Das Wichtigste in Kürze:

  • Für Verkäufer von Immobilien und Neu-Vermieter ist ein Energieausweis Pflicht.
  • Schon in der Wohnungsanzeige müssen bestimmte Kenndaten genannt werden.
  • Käufer und Neu-Mieter haben ein Recht darauf, rechtzeitig vor ihrer Entscheidung für die Immobilie über die Inhalte aus dem Energieausweis informiert zu werden.
Neben einem Energieausweis stehen zwei Geldscheine in Form eines Hauses auf dem Tisch.
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Für wen ist ein Energieausweis Pflicht?

Jedes neu gebaute Gebäude braucht einen Energieausweis. Deshalb müssen Bauherren oder Eigentümer sicherstellen, dass sie vom Planer oder Architekten einen Ausweis erhalten. Gleiches gilt, wenn ein Gebäude umfassend saniert und dabei eine energetische Gesamtbilanzierung nach EnEV durchgeführt wird, wie es beispielsweise eine Sanierung zu einem KfW-Effizienzhaus erfordert.

Außerdem ist ein Ausweis notwendig, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder neu vermieten möchten. Mit dem Dokument sollen Kauf- oder Mietinteressenten über die energetischen Kennwerte des Gebäudes informiert werden.

Den Energieausweis müssen Sie aber nur bei einem Nutzerwechsel vorlegen. Solange Sie Ihr Wohneigentum selbst nutzen oder nicht neu vermieten, brauchen Sie also keinen Energieausweis. Baudenkmäler sowie kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern sind von der Ausweispflicht freigestellt.

Mieter in bestehenden Mietverhältnissen haben keinen Anspruch, den Energieausweis zu sehen.

Vermieter können die Kosten für den Energieausweis nicht auf die Mieter umlegen. Wohnungseigentümer in Eigentümergemeinschaften haben bei Verkauf oder Vermietung ihrer Wohnung einen Anspruch gegen die Gemeinschaft, dass sie den Ausweis rechtzeitig erhalten. Die Kosten sind von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.

Auch wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus als Eigentümer selbst bewohnen und daher keinen Energieausweis benötigen, lohnt sich angesichts steigender Energiepreise in vielen Fällen eine Dämmung oder Heizungserneuerung. Wichtig ist eine fachkundige und unabhängige Beratung, damit die Maßnahmen gut aufeinander abgestimmt sind und fachgerecht durchgeführt werden.

Welcher Ausweis für welches Gebäude?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die sich darin unterscheiden, wie die Energiekennwerte berechnet werden: einen Bedarfsausweis und einen Verbrauchsausweis. Ein Verbrauchsausweis ist aufgrund des geringeren Aufwands bei der Datenerhebung in der Regel günstiger. Er ist jedoch auch weniger aussagekräftig.

Welcher Energieausweis ist zulässig für Wohngebäude im Bestand?

Anzahl der Wohneinheiten und Baualter des Wohngebäudes Bedarfsausweis Verbrauchsausweis

Wohngebäude

  • mit 1-4 Wohneinheiten
  • Bauantrag vor dem 01.11.1977
  • die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung sind nicht erfüllt
X  

Wohngebäude

  • mit 1-4 Wohneinheiten
  • Bauantrag vor dem 01.11.1977
  • die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung sind erfüllt
X X

Wohngebäude

  • mit 1-4 Wohneinheiten
  • Bauantrag nach dem 01.11.1977
X X

Wohngebäude

  • mit 5 und mehr Wohneinheiten
X X

Außerdem kann nur ein Bedarfsausweis ausgestellt werden, wenn die Heizkosten- bzw. Verbrauchsabrechnungen der vergangenen drei Jahre nicht vollständig vorliegen. Dies kann beispielsweise daran liegen, dass die Beheizung dezentral über Gasetagenheizungen erfolgt oder das Gebäude kurz zuvor umfassend modernisiert wurde.

Für Neubauten wird ebenfalls grundsätzlich ein Bedarfsausweis ausgestellt.

Büro- oder Verwaltungsgebäude, Gewerbe- oder Einkaufszentren benötigen einen so genannten "Energieausweis für Nichtwohngebäude". Dieser unterscheidet sich vom Ausweis für Wohngebäude vor allem dadurch, dass auch die Energiebedarfe für die Lüftungs- und Klimaanlage sowie die Beleuchtung des Gebäudes in den Endenergiekennwert einfließen. Gibt es in einem Gebäude sowohl Wohnungen als auch Gewerberäume, sind unter Umständen zwei getrennte Energieausweise erforderlich.

Wann müssen Sie den Energieausweis vorlegen?

Mieter bzw. Käufer sollen die Möglichkeit haben, den Energieausweis bei ihrer Entscheidung über den Abschluss eines Miet- bzw. Kaufvertrags zu berücksichtigen. Sie müssen den Energieausweis also rechtzeitig vor Vertragsabschluss zur Kenntnis nehmen können, beispielsweise als Aushang bei der Besichtigung des Objekts. Möglich ist auch die Übersendung per E-Mail oder Fax. Die Pflicht zur Vorlage umfasst das ganze Dokument, also einschließlich Modernisierungsempfehlungen, sofern der Ausweis welche beinhaltet.

Vermieter müssen den Ausweis spätestens bei der Objektbesichtigung vorlegen oder aushändigen. Die früher übliche Vorgehensweise, den Ausweis gar nicht oder nur dann vorzuzeigen, wenn der Kauf- oder Mietinteressent ausdrücklich danach fragt, ist nicht mehr zulässig. Auch wenn keine Besichtigung des Objekts stattfindet, müssen Verkäufer oder Vermieter den Ausweis vorlegen oder übersenden, und zwar spätestens dann, wenn ein Interessent sie dazu auffordert. Späteren Käufern oder Mietern der Wohnung oder des Hauses muss darüber hinaus ein Exemplar oder eine Kopie des Ausweises übergeben werden.

Was ist bei Wohnungsanzeigen wichtig?

Die Energieeinsparverordnung 2014 hat den Energieausweis als Informationsquelle bei der Immobiliensuche gestärkt. So müssen die wichtigsten energetischen Kenndaten des Ausweises - insbesondere der Energiebedarf oder -verbrauch und der Energieträger (zum Beispiel Öl, Gas) für die Heizung ebenso wie die Art der Beheizung - bereits in der Immobilienanzeige angegeben werden.

Liegt ein nach dem 1. Mai 2014 ausgestellter Energieausweis für Wohngebäude mit einer Effizienzklasse vor, muss auch diese veröffentlicht werden. Bei älteren Ausweisen, die noch keine Effizienzklasse haben, kann der Kennwert in die Klasse umgerechnet und in der Anzeige freiwillig angegeben werden. Da die notwendigen Daten nicht immer leicht zu finden sind, hat die Bundesregierung eine Arbeitshilfe für "alte" Ausweise veröffentlicht.

Auf die Angaben zum Energieausweis in Immobilienanzeigen dürfen Sie nur noch in Ausnahmefällen verzichten. Dazu zählt, wenn es sich nicht um eine kommerzielle Wohnungsannonce handelt (zum Beispiel am schwarzen Brett einer Hochschule). Oder wenn zu dem Zeitpunkt, an dem die Anzeige aufgegeben wird, noch kein Energieausweis für die Immobilie vorliegt.

Welche Behörde ist für den Energieausweis zuständig?

Wenn Gebäudeeigentümer den Energieausweis gar nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich machen, gilt dies gemäß EnEV als Ordnungswidrigkeit. Kauf- oder Mietinteressenten können den Verstoß bei der zuständigen Behörde anzeigen. Sie ist verpflichtet, der Angelegenheit nachzugehen.

Dabei ist die Zuständigkeit für den Energieausweis in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt. Sie liegt meist bei den unteren Bauaufsichtsbehörden oder Bauordnungsämtern der Kommunen oder der Kreise, in denen sich die Gebäude befinden.

Verstöße im Zusammenhang mit der Ausstellung oder Verwendung eines Energieausweises können mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro geahndet werden. Dazu sollten Sie es nicht kommen lassen und schon aus eigenem Interesse bei Unklarheiten im Vorfeld mit der Behörde Kontakt aufnehmen.

Checkliste: Darauf sollten Kauf- und Mietinteressenten achten

  • Achten Sie bereits in der Immobilienanzeige auf den Energiekennwert und die Energieeffizienzklasse. Legen Sie sich aber nicht nur auf die besten Klassen fest. Denn was bei Elektrogeräten meist der Mindeststandard ist, beschreibt bei Gebäuden wirklich die sparsamste Variante. Zur Orientierung gilt: Die Skala reicht von A+ bis H, ein Wohngebäude mit einem durchschnittlichen Verbrauch liegt in Klasse E.
  • Lassen Sie sich vom Eigentümer bzw. Vermieter den Energieausweis vorlegen. Alle Eigentümer sind bei Verkauf oder Neuvermietung von Häusern und Wohnungen dazu verpflichtet. Davon ausgenommen sind lediglich denkmalgeschützte Gebäude oder sehr kleine Häuser mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche.
  • Nehmen Sie auch Einblick in die Modernisierungsempfehlungen des Energieausweises und fragen Sie den Eigentümer, ob er die Maßnahmen bereits umgesetzt hat oder eine Umsetzung plant.
  • Achten Sie darauf, dass Sie bei Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags ein Exemplar oder eine Kopie des Ausweises erhalten und bewahren Sie das Dokument zusammen mit den Vertragsunterlagen auf.
  • Der Ausweis soll den Vergleich der Energieeffizienz verschiedener Gebäude ermöglichen. Beachten Sie jedoch, dass Ausweise auf der Basis von Energiebedarf (Bedarfsausweis)und Energieverbrauch (Verbrauchsausweis) beim gleichen Gebäude deutlich voneinander abweichen können. Der Verbrauchskennwert ist regelmäßig niedriger (also günstiger). Eine Prognose des zukünftigen Heizenergieverbrauchs ist anhand des Energieausweises nicht unmittelbar möglich. Warum das so ist, erfahren Sie hier.

Tipps: So checken Sie den Energiestandard bei der Besichtigung

Anstatt sich ausschließlich auf den Energieausweis zu verlassen, empfehlen wir Ihnen, bei einer Haus- oder Wohnungsbesichtigung auch auf folgende Details zu achten oder gezielt danach zu fragen:

  • Wärmedämmung: Optimal ist eine Wärmedämmung aller Außenwände, der Kellerdecke und der obersten Geschossdecke, bzw. des Dachstuhls (bei ausgebautem Dachgeschoss).
  • Fenster: Mindestens isolierverglast, besser noch wärmeschutzverglast. Fenster und Türen sollten winddicht sein.
  • Lage einer Wohnung im Gebäude: Wenn die Wohnung großflächig an Außenwände bzw. an unbeheizte Gebäudeteile oder -anbauten grenzt, benötigt sie vermutlich deutlich mehr Heizenergie als eine von beheizten Räumen umgebene Wohnung. Am besten fragen Sie nach früheren Heizkostenabrechnungen.
  • Brennstoffe: Der Brennstoff der Heizungsanlage beeinflusst maßgeblich die Energiekosten. Vorsicht bei mit Strom betriebenen Heizungen (zum Beispiel Nachtspeicherheizungen). Diese sind meist sehr kostenintensiv.
  • Warmwasser: Bei häufigem und hohem Warmwasserverbrauch ist die zentrale Erwärmung kostengünstiger. Bei niedrigem Warmwasserbedarf dagegen kann eine elektrische Erwärmung durch moderne, elektronisch geregelte Durchlauferhitzer die günstigere Variante sein. Die Verbraucherzentrale NRW gibt konkrete Spartipps für Durchlauferhitzer und Zentralheizungen.