Ein veränderter Grundriss schafft neue Perspektiven

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Sie möchten zusätzlichen Wohnraum schaffen oder sich verkleinern? Dann können Sie den Grundriss ändern. Wir sagen Ihnen, was möglich ist.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Viele ältere Häuser sind nicht barrierefrei und der Grundriss passt nicht mehr zu den aktuellen Anforderungen der Bewohner:innen.
  • Je nachdem, wo und wie die Treppe im Haus verläuft, lassen sich Räume neu anordnen und nach Bedarf offener oder mit mehr Privatsphäre nutzen.
  • Möchten Sie Verantwortung und Arbeit reduzieren, können Sie das Haus in kleinere Einheiten teilen – für eine Hausgemeinschaft, eine Mietpartei oder auch eine Pflegekraft.
Grundriss auf Papier, Maßband und Stift liegen auf dem Tisch
Grundriss
On

Das Haus weiterbauen

Ist Ihnen Ihr Haus nach dem Auszug der Kinder zu groß und zu aufwändig in der Pflege geworden? Falls Sie dennoch dableiben möchten, haben Sie zwei Möglichkeiten: Sie bleiben dauerhaft für sich in Ihrem vertrauten Zuhause und bewohnen eine größere Fläche. Oder Sie entscheiden sich wieder für mehr Leben im Haus und teilen sich auch die Verantwortung und finanziellen Belastungen mit anderen. Vielleicht lassen sich ja zwei oder sogar mehr Wohneinheiten aus Ihrer Immobilie machen, so dass Sie Ihren eigenen Wohnraum zwar verkleinern, den Rest aber nicht ungenutzt lassen.

Auch andere Szenarien sind denkbar, beispielsweise, dass sich Ihre Familienverhältnisse ändern und Sie nun eine Patchworkfamilie sind. Auch in diesem Fall müssen Sie sich in ihren Wohnbedürfnissen neu miteinander arrangieren. Oder sollen die Großeltern ins Haus mit einziehen oder das Au-Pair? Dann sind mehrere private Wohnbereiche oder sogar eigenständige Wohneinheiten gefragt. So oder so – Ihr Bedarf an Wohnraum wandelt sich im Lauf der Zeit, weil sich die Zahl der Mitbewohner:innen und deren Bedürfnisse verändern oder auch, weil sich technische und ökologische Standards weiterentwickeln.

In neuen Lebensabschnitten stellen sich auch die Anforderungen an Ihr Haus immer wieder neu. Deshalb müssen Sie Ihre Immobilie ja nicht gleich abreißen und neu bauen. Vielmehr können Sie Ihr Haus in den meisten Fällen nach dem Prinzip des Weiterbauens nachhaltig an neue Nutzungen anpassen. 

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um ein qualitativ wertvolles Bestandsgebäude zu erhalten und zukunftsfit zu gestalten:

  • durchs Um- oder Anbauen,
  • einen Dach- oder Kellerausbau,
  • eine energetische Sanierung,
  • eine Aufstockung,
  • den Einbau neuer Bäder,
  • ein neues Treppenhaus oder
  • einen Aufzug.
Mit einer Erweiterung die Wohnfläche eines Hauses anpassen
Foto: Elisabeth Mertens / Verbraucherzentrale NRW

Wenn Ihnen das Treppensteigen zu lästig wird, können Sie künftig vielleicht nur das Erdgeschoss bewohnen. Dann können Sie die obere Etage vermieten. Oder Sie möchten Ihr Schlafzimmer im zweiten Stock behalten und lieber einen Treppenlift einbauen. Je nachdem, ob sich das Haus besser horizontal oder vertikal teilen lässt, und dies statisch und raumtechnisch passt, eröffnen sich unterschiedliche Optionen.

Kabinenaufzug in Privatwohnung

Bei der Wahl des Aufzugs kommt es auch auf die Breite an.    Foto: Lifton GmbH

Welche dieser Überlegungen realistisch sind, ist wesentlich abhängig vom Haustyp und der Lage des Treppenhauses im Inneren. Bei einem Reihenhaus haben Sie meist eingeschränktere Möglichkeiten als bei einem Reihenendhaus oder einer Doppelhaushälfte. Die größten Optionen bietet naturgemäß ein freistehendes Haus. Wie das Treppenhaus liegt und gebaut ist, entscheidet darüber, wie gut sich Ihr Haus teilen lässt und ob der Zugang zu den oberen Etagen separat vom Erdgeschoss und vielleicht sogar barrierefrei erreichbar ist.

Das Haus nur selbst bewohnen

Möchten Sie Ihr Haus weiterhin dauerhaft nur selbst bewohnen, müssen Sie naturgemäß nicht so viel verändern wie bei einer Teilung. Folgende Aspekte sind aber in jedem Fall bedenkenswert:

Die früher traditionelle Aufteilung in Küche, Ess- und Wohnzimmer passt heute nicht mehr in jedem Fall. Möchten Sie stattdessen lieber einen großen, offenen Bereich schaffen, in dem alle zusammenkommen und gemeinschaftliche Aktivitäten stattfinden können, müssen Sie eventuell neue Leitungen und Anschlüsse legen lassen und die Lüftungsmöglichkeiten neu bedenken.

Größere Zimmer gewinnen Sie im Altbau, indem Sie beispielsweise mehrere kleine Räume oder auch Nischen miteinander verbinden. Wenn Sie nicht tragende Wände abreißen, können Sie leerstehende Räume dem bislang vielleicht eher kleinen Wohnraum zuordnen oder diesen durch einen großzügigen Essbereich erweitern. Selbst die Garderobe oder der ungenutzte Dachstuhl lassen sich als Wohnraum umfunktionieren. Grundsätzlich können Sie auch zwei kleine Wohnungen miteinander verbinden.

Eine weitere Möglichkeit ist, ein Zimmer zu verkleinern, um für ein anderes mehr Platz zu gewinnen. So können Sie das Bad zulasten des Schlafzimmers vergrößern. Mehr Bewegungsfläche im Bad ist in jedem Fall sinnvoll. Sie gewinnen mehr Bewegungsfläche und Komfort und im Bedarfsfall können Sie sich mit dem Rollator frei bewegen. Oder eine zweite Person kann leichter Hilfestellung geben.

Möchten Sie dagegen einen größeren Raum in zwei kleinere umgestalten, reicht es, eine Trennwand einzuziehen. Das setzt jedoch voraus, dass Sie dann beide neu geschaffenen Räume über Fenster belichten und belüften können. Diese Trockenbauarbeiten können geschickte Heimwerker in Eigenregie umsetzen. Auf diese Weise lassen sich vergleichsweise schnell ein zusätzliches Zimmer oder ein kleiner Rückzugsort schaffen.

Und auch die Treppe sollten Sie in punkto Barrierefreiheit genau unter die Lupe nehmen:

  • Ist die Treppe gut und sicher begehbar?
  • Lässt sich ein zweiter Handlauf montieren?
  • Gibt es Platz, um für die oberen Etagen einen Treppenlift oder einen Aufzug einzubauen?

Das Haus teilen

Während des Studiums sind Wohngemeinschaften nicht ungewöhnlich. Warum nicht auch im Alter? Je nachdem, in welche und wie viele Wohneinheiten sich Ihr Haus aufteilen lässt, können Sie zusätzliche Mitbewohner:innen aufnehmen. Dabei können Sie je nach Bedarf entscheiden, ob die neuen Mitbewohner:innen einfach Miete zahlen oder ob Ihnen jemand gegen einen Mietnachlass bei der Haus- und Gartenpflege zur Hand gehen soll. Falls Sie auch jüngere Menschen um sich haben möchten, können Sie ein Mehrgenerationenhaus errichten. Oder Sie halten Wohnraum für eine Pflegekraft vor.

Denken Sie also daran Ihr Haus zukünftig zu teilen, sollten Sie folgende Fragen prüfen:

  • Ist die Lage der Treppe im Haus so, dass sich die Wohnflächen vertikal oder horizontal in eigenständige Wohneinheiten teilen lassen?
  • Lässt sich bei einer horizontalen Teilung im Obergeschoss ein Zugang durch eine außenliegende neue Treppe oder einen Außenaufzug einrichten?
  • Ist bei einer vertikalen Teilung im Erdgeschoss ein weiterer Zugang von außen möglich?
  • Ist die Aufteilung in mehrere Wohneinheiten baurechtlich zulässig?
  • Können nach dem Umbau die Bewohner:innen aller Wohnungen im Brandfall das Gebäude über einen Fluchtweg verlassen?
  • Ist in den neuen Wohneinheiten auch der Brand- und Schallschutz gewährleistet?

 

Weiterhin ist wichtig:

Haben Sie einen ungenutzten Dachboden? Vielleicht können Sie ihn ja so ausbauen, dass er sich mit der erforderlichen Raumhöhe, Dachflächenfenstern oder großzügigen Dachgauben und einer Dachterrasse in eine komfortable eigene Wohneinheit verwandeln lässt. Einen Dachausbau müssen Sie in der Regel beim Bauaufsichtsamt beantragen. Schaffen Sie eine neue Wohneinheit, muss der energetische Standard dem eines Neubaus entsprechen. Dies ist auch eine Voraussetzung, damit der neue Wohnraum im Winter die Raumwärme drinnen und im Sommer die Hitze draußen hält.

Steht das Haus an einem Hang, können Sie prüfen, ob sich im Keller qualitativ hochwertige Zimmer einrichten und zu einer Souterrainwohnung umbauen lassen. Möchten Sie die dazu gewonnenen Räume als Wohnräume nutzen, müssen auch dort die Anforderungen an Aufenthaltsräume im Hinblick auf die Raumhöhe, Größe, Belichtung und Belüftung erfüllt sein.

Bei einer Umnutzung von Kellerräumen müssen Sie zudem unbedingt eine funktionstüchtige äußere Abdichtung seitlich und am Boden gegen Feuchtigkeit sicherstellen. Sonst kann bei mangelhafter Abdichtung oder durch undichte Fenster im Kellerbereich aufstauendes oder drückendes Wasser nach innen gelangen. Lassen sich alle Anforderungen umsetzen, können Sie dauerhaft vollwertigen neuen Wohnraum schaffen und Schimmelbildung vermeiden.

Dachausbau

Auch durch eine Dachaufstockung lässt sich mehr Wohnraum schaffen, wie diese beiden Fotos vor und nach dem Umbau zeigen. Fotos: Gerhard Weiß/VZ NRW

Aufstockung fertig

Bei diesem Beispiel wurde ein altes Schrägdach abgerissen und stattdessen eine weitere Etage mit Flachdach daraufgesetzt. Mit so einem Umbau lässt sich – eine Baugenehmigung vorausgesetzt – weiterer zusätzlicher Wohnraum gewinnen. Das neue Dach kann ohne Aufwand zum Gründach werden – und so einen Beitrag zum Hitzeschutz leisten. Ob jemand die neue Wohnung eigenständig nutzen kann, hängt wiederum davon ab, ob Sie einen eigenen Zugang über eine außenliegende neue Treppe oder von innen über einen getrennten Eingang schaffen können.

Fertigmodul im Garten

Ein Fertigmodul oder ein Tiny-House können ebenfalls eine Lösung sein, um mehr Wohnraum zu gewinnen. Foto: SchwörerHaus

Möchten Sie die Wohnfläche über einen Anbau erweitern, können Sie – abhängig davon, ob dies baurechtlich zulässig ist – verschiedene Lösungen wählen. Je nachdem, wie teuer und aufwändig die Ausführung sein darf, können Sie Ihren Wohnraum individuell erweitern, einen Einzelraum als kleines Fertigmodul anfügen oder auch ein fertiges Modulhaus im Garten aufstellen.

Damit Sie selbst und eventuelle neue Mieter:innen oder Miteigentümer:innen dauerhaft oder zumindest langfristig in Ihrem umgebauten Haus wohnen können, sollten Sie darauf achten, dass Ihr Haus barrierefrei erreichbar ist und alle Räume möglichst ohne zusätzliche Hilfe nutzbar sind.

Fachliche Unterstützung suchen

Veränderungen am und im Haus sind mit vielen Fragen verbunden. Ein Architekturbüro frühzeitig einzubinden, kann Sie auf neue Ideen bringen und helfen, die Möglichkeiten zu erkennen, die in Ihrem Haus stecken. Dabei können Sie auch gleich die Genehmigungsfähigkeit prüfen und einen Bauantrag stellen lassen.

Bei größeren baulichen Veränderungen müssen Fachleute eines Statikbüros prüfen, was machbar ist. Dabei wird zum Beispiel geklärt, wo sich tragende Wände befinden und ob Durchbrüche gemacht werden können. Auch bei einer Deckenöffnung stellt sich immer zuerst die Frage, ob die Konstruktion anschließend noch sicher und tragfähig ist.

Wie viel natürliches Licht kommt nach einer Hausteilung noch in die einzelnen Räume? Gibt es jeweils genug Fenster und haben diese auch eine ausreichende Größe? Vor allem in alten Häusern sind oft nur kleine Fenster vorhanden, die je nachdem, wie Sie die neuen Räume nutzen möchten, angepasst werden sollten. Bei denkmalgeschützten Gebäuden sind die Auflagen der Denkmalbehörde zu beachten.

Falls Sie mehrere Wohneinheiten schaffen möchten, sollten Sie auch sicherstellen, dass Sie die Verbrauchsabrechnungen für Heizung, Strom, Wasser und Abwasser getrennt erstellen können. Zusätzliche Wohnungen bereitzustellen, hat auch steuerliche Auswirkungen. Dazu ziehen Sie am besten eine Steuerberatungsgesellschaft zu Rate.

Maßnahmen rechtlich absichern

In jedem Fall müssen Sie zunächst mit dem Bauamt klären, ob:

  • Ihre geplante Maßnahme den Bauvorschriften entspricht,
  • eine Genehmigung für die geplante Baumaßnahme oder Nutzungsänderung erforderlich ist,
  • eine Aufstockung, ein Dachausbau, ein gartenseitiger oder seitlicher Anbau zulässig sind,
  • die Statik geprüft werden muss,
  • die erforderlichen Abstände zu den Nachbargrundstücken eingehalten werden,
  • Anforderungen an den Brand- und Schallschutz erfüllt werden,
  • bei neuen Wohneinheiten ausreichend Stellplätze nachgewiesen werden können.

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