GEG: Was steht im Gebäude-Energie-Gesetz?

Was ist das Gebäude-Energie-Gesetz?

Die energetischen Vorgaben an Gebäude sind im Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) festgelegt. Das Gesetz hat die Energieeinsparverordnung (EnEV), sowie das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) abgelöst und deren Inhalte zu einer Vorschrift verbunden.

Das GEG gilt seit 1. November 2020 und wurde zum 1. Januar 2024 angepasst. Es gilt für alle Gebäude, die beheizt oder klimatisiert werden. Seine Vorgaben beziehen sich vorwiegend auf die Heizungstechnik und den Wärmedämmstandard des Gebäudes. 

Um den Energiehaushalt des Gebäudes zu ermitteln, werden neben der Raumheizung und -kühlung auch die Warmwassererzeugung, der Betrieb von Lüftungsanlagen sowie der Strom berücksichtigt, den diese Geräte im Betrieb benötigen, zum Beispiel Heizungspumpen, Heizkessel oder Regler. Zusätzlich muss ein Gebäude bestimmte Vorgaben zum Luftaustausch und zur Minimierung von Wärmebrücken erfüllen. Letzteres sind Gebäudeecken oder Stellen, die weniger gut gedämmt sind.

Außerdem formuliert das Gebäude-Energie-Gesetz Anforderungen an vorhandene Klimatechnik sowie an Hitzeschutzmaßnahmen für den Sommer. Das GEG trägt somit auch wesentlich dazu bei, ein behagliches Wohn- und Arbeitsumfeld zu schaffen und den Bedarf an Heizenergie zu begrenzen.

Welche Anforderungen gibt es beim Neubau?

Der Neubau nimmt im Gesetz den größten Teil ein. Das GEG beschreibt ein so genanntes Referenzgebäude, mit vorgegebenen Standards zur Beheizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und zu den Bauteilen. Auf dieser Basis wird für jeden Neubau ein Referenzwert berechnet. Der Neubau darf dann höchstens 55 Prozent vom Primärenergieverbrauch seines Referenzwerts erreichen. Zuvor betrug diese Anforderung 75 Prozent. Die Außenhaut des Gebäudes, die sogenannte Hülle, muss mindestens die energetische Qualität der Gebäudehülle eines Referenzgebäudes erreichen, das im GEG beschrieben wird. Diese Kriterien für die bauliche Hülle wurden für Neubauten seit Herbst 2020 gelockert.

Das Gebäude-Energie-Gesetz zielt darauf ab, die Auswirkungen des Neubau-Energiebedarfs zum Heizen und zur Warmwasserbereitung auf die Umwelt zu begrenzen. Um diese Auswirkungen zu beurteilen, gibt es zwei unterschiedliche Berechnungsmethoden. Die übliche Methode zielt darauf ab, die Primärenergie zu berechnen, die ein Neubau brauchen darf. 

Um den zulässigen Bedarf an Primärenergie zu berechnen, betrachten Sie die Energie, die das Gebäude benötigt. Entscheidend sind dabei die verwendeten Energieträger, die jeweils mit einem spezifischen "Primärenergiefaktor" multipliziert werden. Holzpellets haben einen besonders günstigen Primärenergiefaktor, Erdgas liegt hier im Mittelfeld und Elektrizität aus dem Netz schneidet eher schlecht ab. Fernwärme wird je nach Standort unterschiedlich bewertet, sie kann eine recht klimafreundliche Option sein. Zusätzlich ist vorgeschrieben, einen Teil der Energieversorgung des Gebäudes über erneuerbare Energien zu decken.

Es ist aber auch möglich, als Alternative die Menge zulässiger Treibhausgase, also CO₂, zu berechnen, die ein Neubau verursachen darf. Möchten Sie dieses Berechnungsverfahren anwenden, müssen Sie dies zunächst bei der zuständigen örtlichen Behörde beantragen. Zusätzlich erhalten Sie die Auflage, spätestens ein Jahr nach dem Bauabschluss Bericht zu erstatten: über ihre Investitionskosten, Energieverbräuche und Erfahrungen mit dem Berechnungsverfahren.

Falls nach der Alternativ-Methode berechnet werden soll, ob die Menge an verursachten Treibhausgasen zulässig ist, wird zwar auch der Bedarf des Gebäudes an verschiedenen Energieträgern betrachtet, und diese werden ebenfalls mit spezifischen Faktoren multipliziert. Allerdings unterscheiden sich diese "Emissionsfaktoren" von den beim Primärenergie-Verfahren verwendeten. Zudem darf der Energiebedarf des Gebäudes, die sogenannte "Endenergie", bei der Berechnung der Treibhausgase einen bestimmten Wert nicht überschreiten. Bei dieser Alternativ-Methode darf der Dämmstandard eines Wohnhauses schlechter sein als bei der Betrachtung der Primärenergie.

Werden die GEG-Anforderungen übertroffen, winken üppige Fördergelder. Dabei gilt: Je besser die Energieeffizienz, desto höher fällt die KfW-Förderung aus. Im Neubau ist derzeit eine Förderung für die KfW-Effizienzhaus-Standards 40 oder 40 plus möglich. Das KfW-Effizienzhaus 40 benötigt höchstens 40 Prozent der Referenz-Primärenergie und muss zusätzlich erhöhte Anforderungen an die Gebäudehülle erreichen. Um förderfähig zu sein, muss ein Neubau außerdem bestimmte Nachhaltigkeitskriterien erfüllen. Vorbildlich ist der bereits bewährte Passivhausstandard, bei dem der Energieverbrauch weit unter den gesetzlichen Anforderungen für einen Neubau liegt.

Welche Pflichten gibt es bei Erneuerung und Modernisierung?

Viel häufiger als Neubauten kommen Bestandsgebäude vor, die den bundesweiten Energiebedarf daher über eine lange Zeit stärker bestimmen. Für Bestandsgebäude bestehen einige Austausch- und Nachrüstpflichten, die Sie als Eigentümer:in grundsätzlich zu einem bestimmten Termin erfüllen müssen. Daneben gibt es so genannte "bedingte Anforderungen", die Sie nur beachten müssen, wenn Sie das Gebäude ohnehin modernisieren.

Austausch- und Nachrüstverpflichtungen

Wenige Austausch- und Nachrüstverpflichtungen gelten für alle bestehenden Wohngebäude, unabhängig von einer geplanten Sanierung. Ein- und Zweifamilien-Häuser sind davon ausgenommen, wenn Sie als Eigentümer:in bereits seit Februar 2002 selbst im Gebäude wohnen. Kaufen Sie ein Ein- oder Zweifamilien-Haus, müssen Sie diese Pflichten innerhalb von zwei Jahren erfüllen.

• Die Pflicht eine Heizung auszutauschen greift nur dann, wenn diese weder einen Brennwert- noch einen Niedertemperaturkessel hat und  älter als 30 Jahre ist. Weil heute aber auch alte Öl- und Gasheizungen fast ausschließlich Brennwert- oder Niedertemperaturgeräte sind, sind kaum Geräte betroffen. Hinzu kommt, dass die sehr selten anzutreffenden, austauschpflichtigen Heizungen nicht ersetzt werden müssen, wenn sie in Ein- oder Zweifamilienhäusern betrieben werden, in denen die Eigentümer:innen seit Februar 2002 selbst wohnen.
  Welchen Kesseltyp Sie haben, teilen bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger:innen mit. Sie müssen regelmäßig eine so genannte „Feuerstättenschau“ vor Ort durchführen.
• Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Bereichen müssen gedämmt werden.
• Oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen mussten bereits bis Ende 2015 nachträglich gedämmt werden, wenn sie keinen so genannten "Mindestwärmeschutz", in der Regel vier Zentimeter Wärmedämmung, aufweisen. Bei Holzbalkendecken genügt es, die Hohlräume mit Dämmstoff zu füllen. Die Dämmpflicht gilt für alle zugänglichen obersten Geschossdecken, unabhängig davon, ob sie begehbar sind oder nicht ‒ also zum Beispiel auch für Spitzböden und für nicht ausgebaute Aufenthalts- oder Trockenräume. Alternativ dazu kann auch das darüber liegende Dach mindestens entsprechend gedämmt sein. 
  Diese Pflicht zum Dämmen gilt jedoch nicht, wenn Sie als Eigentümer:in eines Ein- oder Zweifamilienhauses bereits seit Februar 2002 selbst im Gebäude wohnen. Zu diesem Zeitpunkt trat der Vorgänger des GEG, die Energieeinsparverordnung (EnEV), in Kraft. Die Verbraucherzentrale empfiehlt aber trotzdem, diese Verbesserungsmaßnahmen durchzuführen.

Anforderungen bei einer freiwilligen Modernisierung

Wenn Sie Bauteile verändern oder modernisieren möchten, gibt das Gebäude-Energie-Gesetz Mindeststandards vor, die Sie durch die bauliche Veränderung erreichen müssen. Das trifft beispielsweise zu, wenn der Putz einer Fassade erneuert wird oder Sie die Fenster austauschen. Soll das Haus nur neu gestrichen werden, greift das Gebäude-Energie-Gesetz jedoch nicht. Trotzdem ist es auch dann sinnvoll, die Malerarbeiten mit einer Dämmung der Fassade zu verknüpfen. Denn ein Gerüst wird ohnehin aufgestellt.

Bei der Erneuerung von Bestandsbauten gibt es zwei Möglichkeiten, die Gebäude-Energie-Gesetz-Anforderungen zu erfüllen.

1. Erfolgen nur einzelne Sanierungsmaßnahmen (zum Beispiel wird die Fassade gedämmt) oder werden lediglich Bauteile erneuert (etwa Fenster ausgetauscht), gibt das GEG bestimmte Anforderungswerte an den Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) des Bauteils vor. 
2. Bei umfassenden Modernisierungen wird ‒ vergleichbar mit einem Neubau ‒ eine energetische Gesamtbilanzierung durchgeführt. Auch in diesem Fall können Sie wie üblich die Primärenergie oder alternativ die Treibhausgase berechnen, wenn die Baubehörde letzteres erlaubt.

Beim Primärenergieverfahren darf der Bedarf an Primärenergie des sanierten Gebäudes höher bleiben als der eines entsprechenden Neubaus. Maximal sind ungefähr 155 Prozent mehr erlaubt.

Beim Treibhausgasverfahren dürfen die Emissionen maximal die gleiche Höhe wie bei einem vergleichbaren Neubau erreichen. Der Energiebedarf des sanierten Gebäudes darf aber höher ausfallen: Maximal sind etwa 85 Prozent mehr erlaubt.

Diese Werte müssen Sie bei Außenbauteilen einhalten

Die folgende Tabelle zeigt die Anforderungen des Gebäude-Energie-Gesetzes für die Änderung von Außenbauteilen bei bestehenden Gebäuden sowie Orientierungswerte für deren Umsetzung.

Was gilt beim Ersatz einer Heizung?

Möchten Sie in ein bestehendes Gebäude eine neue Heizung einbauen, gibt es ab Januar 2024 zunächst nur für Öl- und Gasheizungen Vorgaben durch das GEG. In Gebieten, in denen der Ausbau von klimafreundlichen Wärmenetzen oder Wasserstoffnetzen nach einem kommunalen Wärmeplan erfolgen soll, müssen die Anforderungen des GEG an neue Heizungen erfüllt werden. An allen anderen Standorte müssen die Vorgaben des GEG für neue Heizungen schließlich ab Mitte 2026 in Großstädten und ab Mitte 2028 in allen Gemeinden erfüllt werden.

Die entsprechenden Vorgaben des GEG an neue Heizungen besagen: Entweder eine Fachperson (aus dem Handwerk, Elektrotechnik oder BAFA-Energieberatung) weist rechnerisch nach, dass die Wärme zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien erzeugt wird. Oder die bestimmten Auflagen, die das GEG je nach Heizungsart beschreibt, werden eingehalten.

Als erneuerbare Energie gilt laut Gebäude-Energie-Gesetz:

• Geothermie,
• Umweltwärme, die sich zum Beispiel eine Wärmepumpe zu Nutze macht,
• Abwärme aus anderen Prozessen in einem Fernwärmenetz,
• am Gebäude selbst erzeugter Photovoltaikstrom,
• am Gebäude selbst erzeugte Wärme durch Solarthermie,
• am Gebäude selbst erzeugte Windkraft,
• Wärme aus Biomasse, etwa Holzpellets oder Biogas,
• grüner Wasserstoff.

Folgende Auflagen gibt es:

Bauen Sie seit 2024 eine Heizung mit üblichem, wasserbetriebenem Heizkörpernetz in ein größeres Gebäude ein, das mindestens sechs Parteien aufweist, dann muss im Zuge dessen auch ein hydraulischer Abgleich inklusive einer Heizlastberechnung durchgeführt werden.

Welche Vorschriften gibt es bei Etagenheizungen oder Wohnungseigentums-Gemeinschaften?

Für Mehrparteien-Gebäude mit vielen Heizungen, etwa Etagenheizungen in einem Mehrfamilienhaus oder Wohnungseigentums-Gemeinschaft mit jeweils einzelnen Heizungen, tritt demnächst eine Fristenregelung in Kraft. Sofort gilt diese Fristenregelung an Standorten, an denen nach rechtskräftigen Regelungen auf Basis eines kommunalen Wärmeplans ein Wärmenetz oder ein Wasserstoffnetz geplant ist. Ab Mitte 2028, beziehungsweise in Großstädten ab Mitte 2026, gilt diese Fristenregelung überall.

Die Fristen-Regelung besagt, dass wenn eine einzelne neue Heizung eingebaut wird oder werden muss, die Eigentümer:innen dann entscheiden müssen, ob das gesamte Gebäude langfristig durch eine zentrale Heizung oder weiterhin durch Einzelheizungen versorgt werden soll. Diese Frist beträgt zunächst fünf Jahre.

Eine Wohnungseigentums-Gemeinschaft muss in jedem Fall bis Ende 2024 Informationen über die Heizungen im Gebäude sammeln. Gibt es eine Etagenheizung im Gebäude, ist von dem oder der Bezirksschornsteinfeger:in zu erfragen, welche Art von Heizungen das sind und wie alt sie sind. Von den Mitgliedern, die mit der Etagenheizung heizen, ist bis Ende 2024 abzufragen, ob die Heizung in Ordnung ist und welche weiteren Bestandteile zum Heizsystem gehören.

Dies soll eine Hilfe für die Gemeinschaft sein, um entscheiden zu können wie das Gebäude in Zukunft beheizt werden soll. Ist die Fristenregelung am Gebäudestandort in Kraft getreten, muss die Eigentumsgemeinschaft eine Entscheidung darüber treffen, ob das laufende Heizsystem weiterbetrieben oder verändert werden soll. Diese Entscheidung ist dem oder der Bezirksschornsteinfeger:in mitzuteilen.

Falls Sie entscheiden, dass auch zukünftig Einzelheizungen für Wohnungen betrieben werden sollen, muss jede neue Heizung die Vorschriften des Gebäude-Energie-Gesetzes erfüllen.

Falls Sie entscheiden, dass Sie das Gebäude zukünftig mit einer gemeinsamen Zentralheizung versorgen möchten, dann verlängert sich die Frist ab dem Ausfall der ersten Heizung auf insgesamt 13 Jahre. Danach muss die neue Heizung in Betrieb gehen.

Welche Pflichten gibt es für den Betrieb einer bestehenden Heizung?

Nur für größere Gebäude, in denen es mindestens sechs Wohnungen gibt, schreibt das GEG seit 2024 vor, dass die meisten laufenden Heizungen durch eine Fachperson überprüft und optimal eingestellt werden müssen. Dies gilt für Heizungen mit normalem, wasserversorgten Heizkörpernetz und für Wärmepumpen.

Bei älteren Heizungen, die vor Oktober 2009 eingebaut wurden, muss diese Überprüfung bis zum September 2027 durchgeführt worden sein. Neuere Heizungen müssen spätestens nach 16 Betriebsjahren überprüft und optimiert werden.

Für die Heizungsprüfung schreibt das Gebäude-Energie-Gesetz vor:

• Betrieb einer effizienten Heizungspumpe,
• gedämmte Rohrleitungen oder Armaturen in unbeheizten Bereichen (ohnehin verpflichtend),
• optimale Einstellung des Temperaturbereichs, besonders der Vorlauftemperatur,
• angepasste Heizungssteuerung in der Nacht oder im Sommer.

Bei Wärmepumpen sind durch die Prüfung zusätzlich zu optimieren:

• Effizienz der Anlage mit Kontrolle des Ist-Zustands, durch die Kenngröße Jahresarbeitszahl (JAZ),
• Heizkörper-Durchflussmenge durch einen hydraulischen Abgleich, sofern dieser noch nicht durchgeführt wurde,
• Funktionsfähigkeit des Kältemittel-Kreislaufs,
• Zustand elektrischer Anschlüsse.

Welche weiteren Regelungen und Vorschriften gibt es im GEG?

1. Sie brauchen einen Energieausweis, wenn Sie vermieten oder verkaufen wollen.
   Für alle beheizten oder gekühlten Gebäude, die neu vermietet oder verkauft werden sollen, ist ein Energieausweis zwingend vorgeschrieben. Er ermöglicht potenziellen Mieter:innen und Käufer:innen einen Einblick in die energetische Qualität und damit auch in den Wohnkomfort der neuen Immobilie. Außerdem hilft der Ausweis, die künftigen Energiekosten abzuschätzen. Eigentümer:innen oder Makler:innen müssen Kauf- oder Mietinteressent:innen den Energieausweis spätestens zum Besichtigungstermin unaufgefordert zeigen. Bestandsmieter:innen haben dagegen kein Recht darauf, den Ausweis zu sehen.
   Seit Mai 2014 neu ausgestellte Energieausweise stufen Wohngebäude in Effizienzklassen ein, ähnlich denen, die von vielen Elektrogeräten bekannt sind. Die Skala reicht von A+ bis H, wobei die Klassen A und B – je nach Gebäudetyp – über den Neubaustandard hinausgehen. Effizienzklasse und Energiekennwert müssen bereits in der Immobilienanzeige veröffentlicht werden, sofern ein Energieausweis vorliegt. Bei alten Ausweisen, die noch keine Effizienzklasse haben, reicht die Veröffentlichung des Energiekennwerts. 
2. Beratungsangebote zum Energieausweis sind zu prüfen, wenn Sie ein Gebäude komplett sanieren oder kaufen möchten.
   Wenn Sie ein Gebäude komplett sanieren und energetisch neu bewerten oder kaufen, ist es vorgeschrieben, dass Sie Beratungsangebote zum Energieausweis recherchieren. Finden Sie ein solches Gratis-Angebot von einer entsprechenden Fachperson, müssen Sie ein Beratungsgespräch wahrnehmen. Dies kann eine persönliche Beratung bei Ihrer Verbraucherzentrale sein. 
3. Fachunternehmen muss bei Sanierung den Wärmeschutz bestätigen.
   Sind Sie verpflichtet, bei Sanierungen an Ihrem Bestandsgebäude das Gebäude-Energie-Gesetz einzuhalten, müssen Sie sich von einem Sachverständigen für Wärmeschutz bestätigen lassen, dass Sie dies auch tun. Ist Ihr Vorhaben genehmigungsfrei, erhalten Sie die Bestätigung vom jeweiligen Fachunternehmen (Unternehmererklärung). Die Bescheinigung müssen Sie als Gebäudeeigentümer mindestens zehn Jahre lang aufbewahren und der zuständigen Behörde auf Verlangen vorzeigen.
4. Strom selbst zu produzieren zahlt sich aus.
   Wenn Sie ein neues Haus bauen und Strom demnächst am Gebäude selbst produzieren, beispielsweise durch eine Photovoltaikanlage, dürfen Sie sich diese Energie in der Energiebilanz großzügig anrechnen lassen. Damit können Sie die Anforderungen des GEG insgesamt leichter erfüllen.
5. Lassen Sie Klima- und Lüftungsanlagen regelmäßig durch Fachpersonal prüfen.
   Klima- und Lüftungsanlagen müssen regelmäßig geprüft werden. Die Inspektion dürfen nur fachkundige Personen ausführen. Als Eigentümer:in erhalten Sie eine Bescheinigung mit den Ergebnissen der Überprüfung, die Sie den zuständigen Behörden auf Verlangen vorzeigen müssen. Neu eingebaute Klima- und Lüftungsanlagen müssen in bestimmten Fällen mit einer Einrichtung zur Wärmerückgewinnung ausgestattet sein. 
6. Regelmäßige Kontrolle durch Schornsteinfeger:innen muss sein.
   Die bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger:innen überprüfen im Rahmen der Feuerstättenschau, ob alte Heizkessel ausgetauscht und die Rohrleitungen gedämmt wurden und ob die heizungstechnischen Anlagen dem Gebäude-Energie-Gesetz entsprechen. Bei Verstößen setzen Schornsteinfeger:innen eine Frist, um den Auflagen nachzukommen. Lassen Sie die Frist verstreichen, wird die zuständige Behörde informiert.
   Verstöße gegen das Gebäudeenergiegesetz können Behörden als Ordnungswidrigkeit ahnden und mit einem Bußgeld belegen. Als Ordnungswidrigkeit gilt beispielsweise, wenn Sie die Anforderungen an die energetischen Eigenschaften im Neubau oder bei der Sanierung nicht einhalten, Energieausweise nicht vorlegen oder Ihre Klimaanlagen nicht überprüfen lassen. Wer beispielsweise einen Altbau nicht so modernisiert oder einen Neubau nicht so erstellt wie vom GEG vorgeschrieben, riskiert Geldbußen bis zu 50.000 Euro.