GEG: Was ändert sich mit dem Gebäude-Energie-Gesetz?

Soll dagegen nach der Alternativ-Methode berechnet werden, ob die Menge an verursachten Treibhausgasen zulässig ist, wird zwar auch der Bedarf des Gebäudes an verschiedenen Energieträgern betrachtet, und diese werden ebenfalls mit spezifischen Faktoren multipliziert. Allerdings unterscheiden sich diese "Emissionsfaktoren" von den beim Primärenergie-Verfahren verwendeten. Zudem darf der Energiebedarf des Gebäudes, die sogenannte "Endenergie", bei der Berechnung der Treibhausgase einen bestimmten Wert nicht überschreiten. Bei dieser Alternativ-Methode darf der Dämmstandard eines Wohnhauses schlechter sein als bei der Betrachtung der Primärenergie. Eine anteilige Versorgung durch erneuerbare Energien ist nicht vorgeschrieben.

Die Umweltauswirkungen werden in den beiden Verfahren also unterschiedlich bewertet. Ein Gebäude muss nur die Anforderungen erfüllen, die von einer der beiden Methoden verlangt werden.

Die KfW beschreibt – ähnlich wie das GEG – ein so genanntes Referenzgebäude, mit vorgegebenen Standards zur Beheizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und zu den Bauteilen. Sein Energiebedarf wird nach dem GEG-Primärenergieverfahren berechnet, allerdings verbraucht das KfW-Effizienzhaus weniger Energie. Dabei gilt: Je besser die Energieeffizienz und desto höher fällt die KfW-Förderung aus.

Im Neubau ist derzeit eine Förderung für die KfW-Effizienzhaus-Standards 40 oder 40 plus möglich. Dabei hat ein KfW-Effizienzhaus 40 einen um 27 Prozent geringeren Bedarf an Primärenergie als ein Neubau nach den Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes. Das KfW-Effizienzhaus 40 plus ist noch energieeffizienter. Um förderfähig zu sein, muss ein Neubau zusätzlich bestimmte Nachhaltigkeitskriterien erfüllen.

Welche Pflichten gibt es bei Erneuerung und Modernisierung?

Viel häufiger als Neubauten kommen Bestandsgebäude vor, die den bundesweiten Energiebedarf daher über eine lange Zeit stärker bestimmen. Für Bestandsgebäude bestehen einige Austausch- und Nachrüstpflichten, die Sie als Eigentümer grundsätzlich zu einem bestimmten Termin erfüllen müssen. Daneben gibt es so genannte "bedingte Anforderungen", die Sie nur beachten müssen, wenn Sie das Gebäude ohnehin modernisieren.

Austausch- und Nachrüstverpflichtungen

Für alle Mehrfamilienhäuser gelten bestimmte Austausch- und Nachrüstverpflichtungen, unabhängig von einer geplanten Sanierung. Ein- und Zweifamilien-Häuser sind davon ausgenommen, wenn Sie als Eigentümer bereits seit Februar 2002 selbst im Gebäude wohnen. Wenn Sie ein Ein- oder Zweifamilien-Haus kaufen, müssen Sie diese Pflichten innerhalb von 2 Jahren erfüllen.

• Von der Austauschpflicht betroffen sind nur Heizungen, die weder einen Brennwert- noch einen Niedertemperaturkessel haben und die älter als 30 Jahre sind. Weil heute aber auch alte Öl- und Gasheizungen fast ausschließlich Brennwert- oder Niedertemperaturgeräte sind, sind kaum Geräte betroffen. Hinzu kommt, dass die sehr selten anzutreffenden, austauschpflichtigen Heizungen nicht ersetzt werden müssen, wenn sie in Ein- oder Zweifamilienhäusern betrieben werden, in denen die Eigentümer:innen seit Februar 2002 selbst wohnen.
  Welchen Kesseltyp Sie haben, teilen die bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger:innen mit. Sie müssen regelmäßig eine so genannte „Feuerstättenschau“ vor Ort durchführen.
• Neue Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden.
• Oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen mussten bereits bis Ende 2015 nachträglich gedämmt werden, wenn sie keinen so genannten "Mindestwärmeschutz" (i.d.R. 4 Zentimeter Wärmedämmung) aufweisen. Bei Holzbalkendecken genügt es, die Hohlräume mit Dämmstoff zu füllen. Die Dämmpflicht gilt für alle zugänglichen obersten Geschossdecken, unabhängig davon, ob sie begehbar sind oder nicht ‒ also zum Beispiel auch für Spitzböden und für nicht ausgebaute Aufenthalts- oder Trockenräume. Alternativ dazu kann auch das darüber liegende Dach mindestens entsprechend gedämmt sein. Diese Pflicht zum Dämmen gilt jedoch nicht, wenn sie als Eigentümer:in eines Ein- oder Zweifamilienhauses bereits seit Februar 2002, als der Vorgänger des GEG, die Energieeinsparverordnung (EnEV) gültig wurde, selbst im Gebäude wohnen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt aber trotzdem, diese Verbesserungsmaßnahmen durchzuführen.

Anforderungen bei einer freiwilligen Modernisierung

Wenn Sie Bauteile verändern oder modernisieren möchten, gibt das Gebäude-Energie-Gesetz Mindeststandards vor, die Sie durch die bauliche Veränderung erreichen müssen. Das trifft beispielsweise zu, wenn der Putz einer Fassade erneuert wird oder Sie die Fenster austauschen. Soll das Haus nur neu gestrichen werden, greift das Gebäude-Energie-Gesetz jedoch nicht. Trotzdem ist es auch dann sinnvoll, die Malerarbeiten mit einer Dämmung der Fassade zu verknüpfen. Denn ein Gerüst wird ohnehin aufgestellt.

Bei der Erneuerung von Bestandsbauten gibt es 2 Möglichkeiten, die Gebäude-Energie-Gesetz-Anforderungen zu erfüllen.

1. Erfolgen nur einzelne Sanierungsmaßnahmen (zum Beispiel wird die Fassade gedämmt) oder werden lediglich Bauteile erneuert (etwa Fenster ausgetauscht), gibt das GEG bestimmte Anforderungswerte an den Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) des Bauteils vor.
    
2. Bei umfassenden Modernisierungen wird ‒ vergleichbar mit einem Neubau ‒ eine energetische Gesamtbilanzierung durchgeführt. Auch in diesem Fall können Sie wie üblich die Primärenergie oder alternativ die Treibhausgase berechnen, wenn die Baubehörde letzteres erlaubt.

Beim Primärenergieverfahren darf der Bedarf an Primärenergie des sanierten Gebäudes höher bleiben als der eines entsprechenden Neubaus. Maximal sind ungefähr 155 Prozent mehr erlaubt.

Beim Treibhausgasverfahren dürfen die Emissionen maximal die gleiche Höhe wie bei einem vergleichbaren Neubau erreichen. Der Energiebedarf des sanierten Gebäudes darf aber höher ausfallen: Maximal sind etwa 85 Prozent mehr erlaubt.

Diese Werte müssen Sie bei Außenbauteilen einhalten

Die folgende Tabelle zeigt die Anforderungen des Gebäude-Energie-Gesetzes für die Änderung von Außenbauteilen bei bestehenden Gebäuden sowie Orientierungswerte für deren Umsetzung.

Möchten Sie Förderprogramme, etwa der KfW-Bank, in Anspruch nehmen, sollten Sie sich vor der Auftragsvergabe die Bedingungen genau anschauen. Für Sanierungen von Bestandsimmobilien gibt es die Effizienzhaus-Standards 85, 70, 55 und 40. Daneben werden auch einzelne energetische Sanierungsmaßnahmen gefördert. Die Anforderungen an die geförderten Einzelmaßnahmen gehen dabei allerdings deutlich über die oben aufgeführten Mindestanforderungen des GEG hinaus.

Was gilt beim Ersatz einer Heizung?

Wenn Sie in ein bestehendes Gebäude eine neue Heizung einbauen möchten, hängen die Vorgaben dafür ab Januar 2024 davon ab, ob Ihre Kommune bereits einen kommunalen Wärmeplan aufgestellt hat.  Ohne kommunalen Wärmeplan darf in Bestandsgebäuden wie bisher jede Heizung neu eingebaut werden: Ausnahmen bilden „normale“ Öl- und Gasheizungen. Vorgaben für diese gibt es ab 2024 auch ohne kommunale Wärmeplanung.

Mit kommunalem Wärmeplan muss beim Austausch einer Heizung entweder durch eine Fachperson (aus dem Handwerk, Elektrotechnik oder BAFA-Energieberatung) rechnerisch nachgewiesen werden, dass die Wärme zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien erzeugt wird, oder Sie müssen Auflagen einhalten, die das GEG beschreibt.

Als erneuerbare Energie gilt laut Gebäude-Energie-Gesetz:

• Geothermie
• Umweltwärme, die sich z. B. eine Wärmepumpe zu Nutze macht
• Abwärme aus anderen Prozessen in einem Fernwärmenetz
• am Gebäude selbst erzeugter Photovoltaikstrom
• am Gebäude selbst erzeugte Wärme durch Solarthermie
• am Gebäude selbst erzeugte Windkraft
• Wärme aus Biomasse (z. B. Holzpellets oder Biogas)
• grüner  Wasserstoff
   

Folgende Auflagen gibt es:

Bauen Sie ab 2024 eine Heizung mit üblichem, wasserbetriebenem Heizkörpernetz in ein größeres Gebäude ein, das mindestens 6 Parteien aufweist, dann muss im Zuge dessen auch ein hydraulischer Abgleich inklusive einer Heizlastberechnung durchgeführt werden.

Welche Vorschriften gibt es bei Etagenheizungen oder Wohnungseigentümer-Gemeinschaften?

Wenn Sie in einem gemeinsamen Gebäude mit vielen Heizungen (z. B. Etagenheizungen in einem Mehrfamilienhaus, Wohnungseigentums-Gemeinschaft mit jeweils einzelnen Heizungen) leben, in dem ab 2024 eine einzelne neue Heizung eingebaut wird oder werden muss, dann startet damit eine Frist innerhalb der Sie entscheiden müssen, ob das gesamte Gebäude langfristig durch eine zentrale Heizung oder weiterhin durch Einzelheizungen versorgt werden soll. Diese Frist beträgt zunächst 5 Jahre.

Eine Wohnungseigentums-Gemeinschaft muss in jedem Fall bis Ende 2024 eine Entscheidung darüber abgegeben haben, ob das laufende Heizsystem weiterbetrieben oder verändert werden soll. Diese Entscheidung ist dem oder der Bezirksschornsteinfeger:in mitzuteilen.

Falls Sie entscheiden, dass auch zukünftig Einzelheizungen für Wohnungen betrieben werden sollen, muss jede neue Heizung die Vorschriften des Gebäude-Energie-Gesetzes erfüllen.

Falls Sie entscheiden, dass Sie das Gebäude zukünftig mit einer gemeinsamen Zentralheizung versorgen möchten, dann verlängert sich die Frist ab dem Ausfall der ersten Heizung auf insgesamt 13 Jahre. Danach muss die neue Heizung in Betrieb gehen.

Welche Pflichten gibt es für den Betrieb einer bestehenden Heizung?

Nur für größere Gebäude, in denen es mindestens 6 Wohnungen gibt, schreibt das GEG ab 2024 vor, dass die meisten laufenden Heizungen durch eine Fachperson überprüft und optimal eingestellt werden müssen. Dies gilt für Heizungen mit normalem, wasserversorgten Heizkörpernetz und für Wärmepumpen.

Bei älteren Heizungen, die vor Oktober 2009 eingebaut wurden, muss diese Überprüfung bis zum September 2027 durchgeführt worden sein.
Neuere Heizungen müssen spätestens nach 16 Betriebsjahren überprüft und optimiert werden.

Für die Heizungsprüfung schreibt das Gebäude-Energie-Gesetz vor:

• Betrieb einer effizienten Heizungspumpe,
• gedämmte Rohrleitungen oder Armaturen in unbeheizten Bereichen (ohnehin verpflichtend),
• optimale Einstellung des Temperaturbereichs, besonders der Vorlauftemperatur,
• Angepasste Heizungssteuerung in der Nacht oder im Sommer.

Bei Wärmepumpen sind durch die Prüfung zusätzlich zu optimieren:

• Effizienz der Anlage mit Kontrolle des Ist-Zustands, durch die Kenngröße Jahresarbeitszahl (JAZ),
• Heizkörper-Durchflussmenge durch einen hydraulischen Abgleich, sofern dieser noch nicht durchgeführt wurde,
• Funktionsfähigkeit des Kältemittel-Kreislaufs,
• Zustand elektrischer Anschlüsse.

Kostenloses Online-Tool: Mit dem Sanierungsrechner den Energiebedarf abschätzen

Mit dem Sanierungskonfigurator des Ministeriums für Wirtschaft und Energie können Sie als Hausbesitzer den Energiebedarf Ihres Wohngebäudes abschätzen und simulieren, wie sich verschiedene Energiesparmaßnahmen wie zum Beispiel eine Wärmedämmung oder die Heizungserneuerung auswirken. Das Online-Tool zeigt auch auf, welche Kosten mit den Maßnahmen verbunden sind und welche staatlichen Förderprogramme es dafür gibt. Der Sanierungskonfigurator bietet einen guten ersten Überblick für alle, die über eine energetische Modernisierung nachdenken.

Welche weiteren Regelungen und Vorschriften gibt es im GEG?

1. Sie brauchen einen Energieausweis, wenn Sie vermieten oder verkaufen wollen
   Für alle beheizten oder gekühlten Gebäude, die neu vermietet oder verkauft werden sollen, ist ein Energieausweis zwingend vorgeschrieben. Er ermöglicht potenziellen Mietern und Käufern einen Einblick in die energetische Qualität und damit auch in den Wohnkomfort der neuen Immobilie. Außerdem hilft der Ausweis, die künftigen Energiekosten abzuschätzen. Eigentümer oder Makler müssen Kauf- oder Mietinteressenten den Energieausweis spätestens zum Besichtigungstermin unaufgefordert zeigen. Bestandsmieter haben dagegen kein Recht darauf, den Ausweis zu sehen.
   
   Seit Mai 2014 neu ausgestellte Energieausweise stufen Wohngebäude in Effizienzklassen ein, ähnlich denen, die von vielen Elektrogeräten bekannt sind. Die Skala reicht von A+ bis H, wobei die Klassen A und B – je nach Gebäudetyp – über den Neubaustandard hinausgehen. Effizienzklasse und Energiekennwert müssen bereits in der Immobilienanzeige veröffentlicht werden, sofern ein Energieausweis vorliegt. Bei alten Ausweisen, die noch keine Effizienzklasse haben, reicht die Veröffentlichung des Energiekennwerts.
    
2. Beratungsangebote zum Energieausweis sind zu prüfen, wenn Sie ein Gebäude komplett sanieren oder kaufen möchten
   Wenn Sie ein Gebäude komplett sanieren und energetisch neu bewerten oder kaufen, ist es vorgeschrieben, dass Sie Beratungsangebote zum Energieausweis recherchieren. Finden Sie ein solches Gratis-Angebot von einer entsprechenden Fachperson, müssen Sie ein Beratungsgespräch wahrnehmen. Dies kann eine persönliche Beratung bei Ihrer Verbraucherzentrale sein.
    
3. Fachunternehmen muss bei Sanierung den Wärmeschutz bestätigen
   Sind Sie verpflichtet, bei Sanierungen an Ihrem Bestandsgebäude das Gebäude-Energie-Gesetz einzuhalten, müssen Sie sich von einem Sachverständigen für Wärmeschutz bestätigen lassen, dass Sie dies auch tun. Ist Ihr Vorhaben genehmigungsfrei, erhalten Sie die Bestätigung vom jeweiligen Fachunternehmen (Unternehmererklärung). Die Bescheinigung müssen Sie als Gebäudeeigentümer mindestens 10 Jahre lang aufbewahren und der zuständigen Behörde auf Verlangen vorzeigen.
4. Kommune darf Fernwärme vorschreiben
   Gibt es an Ihrem Gebäudestandort ein Fernwärmenetz, so darf Ihre Kommune Sie dazu verpflichten, diese Fernwärme zur Beheizung Ihres Gebäudes zu nutzen. Dies greift in der Regel dann, wenn die Heizung erneuert wird. Ob die Kommune von diesem Recht Gebrauch macht, klären Sie am besten im Vorfeld mit ihr ab.
5. Strom selbst zu produzieren zahlt sich aus
   Wenn Sie ein neues Haus bauen und Strom demnächst am Gebäude selbst produzieren, beispielsweise durch eine Photovoltaikanlage, dürfen Sie sich diese Energie in der Energiebilanz großzügig anrechnen lassen. Damit können Sie die Anforderungen des GEG insgesamt leichter erfüllen.
6. Lassen Sie Klima- und Lüftungsanlagen regelmäßig durch Fachpersonal prüfen
   Klima- und Lüftungsanlagen müssen regelmäßig geprüft werden. Die Inspektion dürfen nur fachkundige Personen ausführen. Als Eigentümer erhalten Sie eine Bescheinigung mit den Ergebnissen der Überprüfung, die Sie den zuständigen Behörden auf Verlangen vorzeigen müssen. Neu eingebaute Klima- und Lüftungsanlagen müssen in bestimmten Fällen mit einer Einrichtung zur Wärmerückgewinnung ausgestattet sein.
    
7. Regelmäßige Kontrolle durch Schornsteinfeger muss sein
   Die bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger überprüfen im Rahmen der Feuerstättenschau, ob alte Heizkessel ausgetauscht und die Rohrleitungen gedämmt wurden und ob die heizungstechnischen Anlagen dem Gebäude-Energie-Gesetz entsprechen. Bei Verstößen setzt der Schornsteinfeger eine Frist, um den Auflagen nachzukommen. Lassen Sie die Frist verstreichen, wird die zuständige Behörde informiert.
   
   Verstöße gegen das Gebäudeenergiegesetz können Behörden als Ordnungswidrigkeit ahnden und mit einem Bußgeld belegen. Als Ordnungswidrigkeit gilt beispielsweise, wenn Sie die Anforderungen an die energetischen Eigenschaften im Neubau oder bei der Sanierung nicht einhalten, Energieausweise nicht vorlegen oder Ihre Klimaanlagen nicht überprüfen lassen. Wer beispielsweise einen Altbau nicht so modernisiert oder einen Neubau nicht so erstellt wie vom GEG vorgeschrieben, riskiert Geldbußen bis zu 50.000 Euro.