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Baufinanzierung kündigen: So behalten Sie die Kosten im Griff

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Kündigen Sie Ihre Baufinanzierung vorzeitig, kann Ihr Geldinstitut einen Ausgleich für die entgangenen Zinsen verlangen. Diese sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung ist jedoch oft überhöht.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Wer seine Immobilienfinanzierung vorzeitig kündigt, muss oft kräftig draufzahlen.
  • Die von Anbietern geforderte Vorfälligkeitsentschädigung ist jedoch oft zu hoch. Lassen Sie die Berechnung daher unabhängig überprüfen. Zum Beispiel von einigen Verbraucherzentralen.
  • Falls Sie mit der Baufinanzierung noch am Anfang stehen, vereinbaren Sie mit Ihrem Kreditgeber bereits bei Vertragsabschluss mögliche Sondertilgungen. Diese verringern meist die Vorfälligkeitsentschädigung.
  • Einige Banken bieten auch Kredite mit einer Kündigungsoption an, die Sie – je nach Vertrag – nach 2 oder 3 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen können.
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Beim Immobilienkauf geht es oft um so viel Geld, dass viele Menschen Kredite aufnehmen, die sie über Jahrzehnte zurückzahlen. Bei der eigenen Immobilie läuft aber nicht immer alles wie geplant, Ihre Wünsche und Ihre Lebenssituation können sich ändern. Doch kündigen Sie Ihre Baufinanzierung vor Ende der vertraglich vereinbarten Zinsbindungsfrist - beispielsweise wegen Arbeitslosigkeit, Trennung oder eines Umzugs - , kann das sehr teuer werden.

Hintergrund: Durch die vorzeitige Kündigung entgeht der Bank ein Teil der vertraglich zugesicherten Zinsen. Gerade in Zeiten niedriger Marktzinsen kann das (vorzeitig zurückgezahlte) Geld für die restliche Laufzeit des Darlehens nicht mehr zu dem Zinssatz anlegen, den sie für das Darlehen bekommen hätte. Für diesen Nachteil können die Geldinstitute in vielen Fällen einen Ausgleich verlangen. Man spricht von der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung.

Diese Anbieterforderungen sind aber oftmals zu hoch. Eine fachkundige Prüfung der Vorfälligkeitsentschädigung kann Ihnen daher womöglich viel Geld sparen. Wir fassen die wichtige Fragen und Antworten zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung zusammen.

Kann ich meine Baufinanzierung vor Vertragsende kündigen?

Wer ein zinsgebundenes Darlehen vorzeitig ablösen möchte, kann dies nicht nach Belieben tun.

Ohne Rücksicht auf die Zinsbindung ist eine ordentliche Kündigung des Darlehens erstmalig 10 Jahre nach Vertragsschluss mit einer Frist von 6 Monaten möglich. Die 10-Jahres-Frist beginnt erst zu laufen, sobald das Darlehen vollständig ausbezahlt ist. 

Ist die Zinsbindung Ihrer Finanzierung noch nicht abgelaufen, bleibt Ihnen sonst nur die Möglichkeit, das Darlehen außerordentlich zu kündigen. Dies ist nur in wenigen Ausnahmen möglich: 

  • So besteht ein rechtlicher Anspruch, das Darlehen auf einen Rutsch zurückzuzahlen, wenn Sie die Immobilie verkaufen.
  • Gleiches gilt, wenn Haus oder Eigentumswohnung dazu dienen sollen, ein zusätzliches Darlehen abzusichern, und das bisherige Institut sich weigert, einen Zusatzkredit zu gewähren.

Eine außerordentliche Kündigung kann teuer werden. Sie müssen dann nämlich nicht nur das restliche Darlehen auf einen Schlag zurückzahlen, sondern meist zusätzlich die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung leisten. Nach einer Studie der Markwächter macht die Vorfälligkeitsentschädigung oft mehr als 10 Prozent der Restschuld aus.

Haben Sie keinen rechtlichen Anspruch, die Baufinanzierung vorzeitig aufzulösen, sind Sie hierfür auf die Zustimmung Ihres Geldinstituts angewiesen. Ärgerlich für Kunden: Bislang erlaubt die Rechtsprechung in diesen Fällen Vorfälligkeits- oder Aufhebungsentgelte, die den wirklichen Schaden des Kreditgebers weit übersteigen. Allerdings gibt es eine Grenze: Sie liegt beim Doppelten des tatsächlichen Verlustes. Daher ist es ratsam, die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung einem Experten vorzulegen, zum Beispiel bei den Verbraucherzentralen.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung hat der Bundesgerichtshof (BGH) die sogenannte „Aktiv-Passiv-Methode“ und die „Aktiv-Aktiv-Methode“ als zulässig anerkannt. Während die Aktiv-Passiv-Methode von einer sicheren Wiederanlage des zurückgezahlten Darlehens auf dem Geldmarkt ausgeht, unterstellt die Aktiv-Aktiv-Methode, dass die Bank das Kapital wieder als Darlehen vergibt. Da dies für Anbieter im aktuellen Zinsumfeld günstiger ist, berechnen sie die Vorfälligkeitsentschädigung derzeit ausschließlich nach der Aktiv-Passiv-Methode. Liegen die aktuellen Zinsen unter denen, die der Kredit der Bank gebracht hätte, müssen Sie diese Differenz als Kunde erstatten. 

Im Vertrag eingerechnete Kosten für das individuelle Risiko und die Verwaltung des Vertrags müssen abgezogen werden, da diese nach der Rückzahlung nicht mehr anfallen.

Eine Untersuchung der Marktwächter zeigt jedoch, dass viele mit dieser Berechnungsmethode ermittelte Entschädigungen zu hoch sind.
Das Marktwächter-Team hat 733 Anbieterberechnungen zu Vorfälligkeitsentschädigungen aus den Jahren 2017 bis 2019 unter die Lupe genommen: Für 77 Prozent der untersuchten Fälle ermittelte der Marktwächter eine niedrigere Entschädigung. Im Durchschnitt lag diese um 5 Prozent unter der geforderten Entschädigung der Anbieter.
Ein Großteil dieser Abweichungen ist darauf zurückzuführen, dass die pauschalen Abzüge der Anbieter für entfallende Risiko- und Verwaltungskosten viel zu niedrig angesetzt sind.

Neuer Berechnungsansatz „Methode Löw“

Aufgrund der anhaltenden Kritik der gängigen Berechnungsmethoden wurde in einer im Jahr 2016 ins Leben gerufenen interdisziplinären Arbeitsgruppe ein neuer Berechnungsansatz vorgestellt und kontrovers diskutiert. Die „Methode Löw“ ermittelt den reinen Schaden der Zinsverschlechterung des Darlehensgebers durch eine vorzeitige Kündigung. Es werden keine Pauschalwerte in die Berechnung mit einbezogen, und anders als bei der Aktiv-Passiv-Methode wird entgangener Gewinn hierbei nicht entschädigt.

Wie kann ich eine Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden?

Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten können, um Vorfälligkeitsentschädigungen zu umgehen oder zu vermindern.


Vor dem Vertragsabschluss
Um das Risiko einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung bereits vor Abschluss der Finanzierung zu verringern, können Sie mit vielen Anbietern besondere Tilgungsoptionen vereinbaren. Diese Möglichkeiten haben Sie:

  1. Sondertilgungsoption
    Vereinbaren Sie bereits bei Vertragsabschluss die Möglichkeit für Sondertilgungen. Denn je höher die Tilgung, desto geringer ist meist die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie die Finanzierung abbrechen.
    Viele Kreditinstitute bieten an, dass Sie Ihr Darlehen einmal im Jahr bis zur Höhe von 5 Prozent, manchmal sogar bis zu 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenshöhe zusätzlich tilgen können. Bei vorfinanzierten Bausparverträgen wird diese Option allerdings nur selten angeboten.
    Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung muss die Bank dabei auch diejenigen Sondertilgungen berücksichtigen, die künftig noch möglich gewesen wären. Selbst wenn Sie das Ihnen vertraglich eingeräumte Sondertilgungsrecht also nicht in Anspruch nehmen, reduzieren Sie so die Vorfälligkeitsentschädigung.
     
  2. Optionale Tilgungssatzänderung
    Ihr Darlehensgeber muss vertragliche Tilgungsrechte bei der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung schadensmindernd berücksichtigen. Lassen Sie sich daher bei Vertragsabschluss das Recht einräumen, den Tilgungssatz während der laufenden Zinsbindung in einem vorgegebenen Rahmen kostenfrei zu erhöhen (oder zu senken).
    Auch hier gilt: Selbst wenn Sie diese Option nie in Anspruch nehmen, muss die Bank bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung von dem höchstmöglichen Tilgungssatz ausgehen. 
    Beachten Sie: Diese Option wird seltener als das Sondertilgungsrecht oder oft nur gegen einen Zinsaufschlag angeboten.

Wichtig: Haben Sie Sondertilgungsrechte oder optionale Tilgungssatzänderungen vereinbart, sollten Sie darauf achten, dass diese bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung durch das Kreditinstitut berücksichtigt werden. In der Vergangenheit war dies oft nicht der Fall. Lassen Sie sich im Zweifel unabhängig beraten und die Berechnung des Kreditinstituts überprüfen!

Einige Banken bieten auch Kredite mit einer Kündigungsoption an, die Sie nach 2 oder 3 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen können. Die Anbieter verlangen dafür allerdings einen Zinsaufschlag. Ob sich die höheren Zinskosten für Sie lohnen, hängt davon ab, für wie wahrscheinlich Sie einen Abbruch bei laufender Zinsbindung halten und wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung in einem solchen Fall sein könnte. 
Vergleichen Sie solche Angebote mit denen anderer Anbieter und lassen Sie sich hierzu gegebenenfalls unabhängig beraten, zum Beispiel von Ihrer Verbraucherzentrale.


Bei laufendem Vertrag
Haben Sie einen laufenden Darlehensvertrag, den Sie vorzeitig kündigen wollen? Dann können folgende Punkte helfen, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen oder zu reduzieren:

  1. Ordentliches Kündigungsrecht nach 10 Jahren
    Haben Sie einen Zins über 10 Jahre hinaus fest vereinbart? Dann besteht nach Ablauf von 10 Jahren die Möglichkeit, das Darlehen mit einer 6-Monats-Frist entschädigungslos zu kündigen. Die 10-Jahres-Frist beginnt ab dem Tag, an dem der Kunde das Darlehen vollständig erhalten hat. In diesem Fall steht der Bank kein Ausgleich zu. 
    Bei der Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen muss die Bank unterstellen, dass Sie von Ihrem Kündigungsrecht Gebrauch machen würden. Haben Sie eine Zinsbindung von mehr als 10,5 Jahren vereinbart, sollten Sie daher prüfen, ob das Kreditinstitut bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung Ihr ordentliches Kündigungsrecht berücksichtigt hat.
     
  2. Prüfen Sie die Widerrufsbelehrungen 
    Genügen die Widerrufsbelehrungen zu Ihrem Darlehensvertrag nicht den gesetzlichen Anforderungen, können Sie Ihr Baudarlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Diese Möglichkeit besteht bei vielen Darlehensverträgen ab dem 2. November 2002. Allerdings hat der Gesetzgeber zwischenzeitlich eine Frist gesetzt. Viele dieser Verträge konnten nur bis zum 21. Juni 2016 widerrufen werden. Bei anderen ist der Widerruf noch möglich. Mehr Informationen zum Widerruf und zur Prüfung der Widerrufsbelehrung finden Sie hier.
     
  3. Pfandtausch der Immobilie
    Wenn Sie eine andere, unbelastete Immobilie besitzen, können Sie diese der Bank als Ersatzsicherheit anbieten. Gewährt sie der Bank mindestens die gleiche Sicherheit wie die verkaufte Immobilie, muss die Bank dem Tausch zustimmen. Der Vertrag kann dann bis zur ersten ordentlichen Kündigungsmöglichkeit oder auch darüber hinaus fortgesetzt werden.
     
  4. Fehlende Angaben im Vertrag
    Für Verträge ab dem 21. März 2016 sind Anbieter verpflichtet, im Vertrag bestimmte Pflichtangaben zu machen. Sind die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend – oder überhaupt nicht vorhanden –, ist der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen. Wenn Sie diese Angaben nicht im Vertrag finden oder Zweifel daran haben, dass die gemachten Angaben ausreichend sind, sollten Sie sich unabhängig beraten lassen, zum Beispiel bei den Verbraucherzentralen.

Ist meine Vorfälligkeitsentschädigung rechtens?

Die Vorfälligkeitsentschädigung beschäftigt immer wieder die Justiz bis hin zum Bundesgerichtshof. Dabei geht es insbesondere um die Art, wie Geldhäuser ihren Schaden berechnen.

Generell gilt: Banken und Sparkassen haben für Transparenz zu sorgen. Der Kunde muss die Berechnung der Ausfallforderung nachvollziehen können.

Vorfälligkeitsentschädigung prüfen: Nutzen Sie unseren Musterbrief!
Unser Musterbrief hilft, das Kreditinstitut um eine detaillierte Abrechnung zur Vorfälligkeitsentschädigung zu bitten.

Zudem hat die Rechtsprechung einige Vorgaben gemacht, die die Banken bei der Berechnung zu beachten haben: So endet der Anspruch beispielsweise mit dem Zeitpunkt, zu dem die erste mögliche ordentliche Kündigung durch den Darlehensnehmer wirksam würde (BGH, Urteil vom 7. November 2000, XI ZR 27/00. Ersparte Risiko- und Verwaltungskosten sind anzurechnen (BGH, Urteil v. 30. November 2004, Az. XI ZR 285/03) und Sondertilgungsrechte bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, Az. XI ZR 388/14).

Ist die Höhe Ihrer Vorfälligkeitsentschädigung strittig?

  1. Schritt 1
    Zahlen Sie zunächst die geforderte Ablösesumme an die Bank. Behalten Sie sich dabei aber ausdrücklich vor, die geforderte Vorfälligkeitsentschädigung rechtlich und rechnerisch überprüfen zu lassen. Nur so lässt sich sicher gewährleisten, dass das Institut einerseits die sogenannte Löschungsbewilligung erteilt, mit der bei Bedarf die Löschung der Sicherheit (Hypothek, Grundschuld etc.) veranlasst werden kann, Ihnen aber andererseits die Möglichkeit bleibt, zu viel gezahlte Beträge zurückzufordern.
     
  2. Schritt 2
    Soweit noch nicht geschehen, können Sie die Berechnung der Bank oder Sparkasse bei einer unabhängigen Stelle kontrollieren lassen. Hilfe bekommen Sie zum Beispiel bei Ihrer Verbraucherzentrale.

Wer kann überprüfen, ob die Vorfälligkeitsentschädigung richtig berechnet wurde?

Nicht selten sind die Berechnungen der Banken fehlerhaft. Kommt es zu einem Finanzierungsabbruch, können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung von einer unabhängigen Stelle vorab berechnen oder die Berechnung des Kreditinstituts nachträglich überprüfen lassen. In der Vergangenheit wurden beispielsweise immer wieder vertragliche Tilgungsoptionen oder das Recht, Darlehen 10 Jahre nach Auszahlung zu kündigen, nicht berücksichtigt.

Haben Sie noch Fragen?
Weitere Informationen zu diesem Thema sowie zu Baukrediten und Fördermitteln finden Sie auch in unserem Angebot bauförderer.de. Zudem können Sie sich jederzeit an die unabhängigen Berater der Verbraucherzentralen wenden.