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Immobilienkauf: Die Finanzierungsmodelle im Überblick

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Laufzeiten bis zu 30 Jahren und eine Zinsentwicklung, die Sie nicht sicher vorhersagen können: Bei der Finanzierung von hohen Summen ist es wichtig, auf leicht verständliche Modelle zu setzen.

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Das Wichtigste in Kürze:
  • In Zeiten niedriger Zinsen lassen sich Immobilien leicht finanzieren? Von solchen Versprechen sollten Sie sich nicht blenden lassen!
  • Manche Anbieter werben mit komplizierten Modellen – mit einem Risiko stark steigender Kosten.
  • So genannte Annuitätendarlehen sind das einfachste Finanzierungsinstrument – und oft auch das beste.

 

 

Wenn Sie eine Immobilien kaufen oder bauen, brauchen Sie schnell hohe sechsstellige Summen. Einige Anbieter raten wegen der niedrigen Zinsen zu komplizierten Modellen, um das vermeintlich günstig abzubezahlen. Doch Vorsicht: Damit sind Sie weniger flexibel und es kann am Ende deutlich teurer werden als gedacht.

 

Was kann die Kosten in der Zukunft in die Höhe treiben? Wie lange sollten Sie sich die günstigen Zinsen festschreiben? Welche Finanzierungsmodelle eignen sich am besten? Wir stellen die drei häufigsten Finanzierungsformen mit ihren Vor- und Nachteilen vor. Grundsätzlich sollten Sie 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises (zuzüglich so genannter Kaufnebenkosten) schon zur Verfügung haben und gleich zum Start als Eigenkapital mit einbringen.

Finanzierung über Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen sind das einfachste Finanzierungsinstrument. Der Sollzins, für einen bestimmten Zeitraum fest vereinbart, ergibt zusammen mit der Tilgung die monatliche Rate. Je mehr Sie über die Zeit tilgen, desto kleiner wird der Anteil der Zinsen. Haben Sie am Ende der Laufzeit noch Restschulden, müssen sie mit dem dann aktuellen Marktzins über einen neuen Zinsbindungszeitraum finanziert werden. Ist das Zinsniveau bis dahin gestiegen, kann das schnell zur Herausforderung oder gar Überforderung werden.

Bankangebote suggerieren mit geringer Tilgung und geringen Zinsen, dass sich jeder eine Immobilie leisten kann. Ein Darlehen über 100.000 Euro kann man leicht schön rechnen: Bei einem Sollzins von 1,4 Prozent und einer einprozentigen Anfangstilgung kostet das für zehn Jahre fest monatlich 200 Euro. Die Schattenseite: Sie tilgen dann aber in den zehn Jahren nur elf Prozent des Darlehens. Bei Vereinbarung einer zweiprozentigen Anfangstilgung sind nach zehn Jahren bereits 22 Prozent getilgt. Die monatliche Rate beläuft sich in dem Fall auf 283,33 Euro.

Gestiegene Zinsen für die Anschlussfinanzierung führen später zu einer ordentlichen Mehrbelastung, die das finanzielle Budget sprengen kann. Liegt das Zinsniveau dann nicht mehr so niedrig wie aktuell, sondern ist auf 5 Prozent Sollzins gestiegen, und rechnet man noch 1 Prozent Tilgung auf das Ursprungskapital hinzu (das Niveau vor der Finanzkrise im Jahr 2008), steigt die monatliche Belastung auf 600 Euro.

Das Risiko sollten Sie durch höhere Anfangstilgung – mindestens 2 Prozent, besser mehr – und mit einer Zinsbindungszeit von mehr als 10 Jahren vermeiden. Die meisten Kreditinstitute bieten Zinsbindungen von 15, 20 oder mehr Jahren an. Mit längerer Zinsbindung müssen Sie allerdings einen um einige Zehntel höheren Zins bezahlen.

Tipp: Machen Sie die Finanzierung flexibel. Sie können Sondertilgungsrechte und Wechsel des Tilgungssatzes mit Ober- und Untergrenzen vereinbaren. Haben Sie dann einmal mehr Geld als erwartet zur Verfügung, können Sie größere Teile des Darlehens auf einen Schlag abbezahlen.

Finanzierung über endfällige Darlehen

Nicht selten werden endfällige Darlehen angeboten. Bei dieser Finanzierungsform schließen Sie gleichzeitig einen separaten Darlehensvertrag und einen Sparvertrag ab. Mit einer an die Darlehenssumme angepassten Renditeprognose, über zum Beispiel 30 Jahre damit die Sparrate gering bleibt, soll die Tilgung möglich sein. Das Darlehen bleibt über diesen langen Zeitraum unverändert stehen, während Sie parallel ein Guthaben aufbauen und damit am Ende auf einen Schlag alles abbezahlen sollen. In Frage kommen Kapitalversicherungen, Wertpapiersparverträge oder anderes.

Haben Sie zum Ende der Laufzeit aber weniger Kapital zur Verfügung als gedacht, müssen Sie die Differenz aus eigenen Mitteln tilgen oder erneut ein Darlehen aufnehmen. Versicherungen zum Beispiel bieten heute (ab 1. Januar 2017) mit 0,9 Prozent nur eine geringe, umgangssprachlich genannte Garantieverzinsung, Investmentfonds geben überhaupt keine Garantie. Ein Börsencrash kann Ihre Pläne also zunichte machen. Ebenso können Sie Probleme beim vorzeitigen Verkauf der Immobilie bekommen. Das Darlehen wurde nämlich bis dahin noch nicht um einen Euro getilgt.

Endfällige Darlehen haben sich in der Vergangenheit immer teurer als Annuitätendarlehen herausgestellt. Sie sollten Sie deshalb meiden.

Finanzierung über Bausparsofortmodelle

Die Bausparsofortfinanzierung klingt verlockend. Immobilienkäufer erhalten sofort ein Darlehen zu niedrigen Zinsen und zahlen in einen Bausparvertrag ein. Das klassische Bausparen, bei dem man zunächst ein Mindestguthaben anspart, um nach der Zuteilung der Bausparsumme ein zinsgünstiges Bauspardarlehen zu bekommen, wird allerdings auf den Kopf gestellt. Angeboten werden drei Finanzierungsmodelle:

Im ersten Modell schließen Sie einen Bausparvertrag ab. Dieser wird mit einem separat abgeschlossenen Darlehen, für das nur Zinsen gezahlt werden, vorfinanziert. Bei jährlichen Sparraten von 1 Prozent der Darlehenssumme wird es bis zur Zuteilung mehr als 30 Jahre dauern. Die Darlehenszinsen sind in der Regel nur für eine bestimmte Zeit festgeschrieben. Bei gestiegenen Marktzinsen steigt dann die Zinsbelastung. Erst mit der Zuteilung tilgen Bausparguthaben und -darlehen das vorfinanzierte Darlehen.

Beim zweiten Modell nehmen Sie ein höheres Darlehen auf als Sie benötigen. Die Differenz wird als Guthaben in einen Bausparvertrag eingezahlt, der bis zur Zuteilung mit kleinen monatlichen Sparbeträgen zusätzlich angespart wird. Anschließend wird das Darlehen mit dem Bausparvertrag getilgt. Die monatliche Gesamtrate ist so konstruiert, dass sie bis zur Tilgung des letzten Euro konstant ist. Man spricht daher von "Konstantmodellen".

Das dritte Modell ist eine Konstruktion aus einem separaten Darlehen und mehreren Bausparverträgen, die Sie mit unterschiedlichen monatlichen Raten ansparen. Sie werden zu unterschiedlichen Terminen zugeteilt. Der jeweils zugeteilte Bausparvertrag löst dann schließlich immer einen Teil des ursprünglichen Darlehens ab. Problematisch sind auch hier höhere Zinsbelastungen bei gestiegenen Marktzinsen.

Die Modelle lassen sich nur schwer untereinander und mit anderen Alternativen vergleichen. Bis zur Zuteilung ist noch kein Euro getilgt. Seit März 2016 muss der so genannte Gesamteffektivzinssatz angegeben werden, mit dem Sie Angebote besser vergleichen können – fragen Sie danach! Dennoch bleiben die Modelle intransparent.

Niedrige monatliche Belastungen suggerieren Planungssicherheit. Das können Sie aber auch mit klassischen Annuitätendarlehen und entsprechender Zinsbindungszeit oder mit Volltilgungsdarlehen erreichen.

Unser Fazit: realistisch bleiben

Langfristige Verbindlichkeiten über hohe sechsstellige Summen belasten das Haushaltsbudget über mehrere Jahrzehnte. Zur Einschätzung der eigenen Möglichkeiten haben wir einen eigenen Beitrag. Je weiter die persönlichen Gegebenheiten vom Idealfall entfernt sind, desto häufiger werden komplizierte Finanzierungsmodelle geschnürt, die nur auf den ersten Blick einfach erscheinen.

Wir empfehlen, folgende Grundregeln zu beachten:

  • 1. Finanzierungen, die Sie nicht durchschauen und deren finanzielle Auswirkungen Sie daher nicht abschätzen können, sollten Sie nicht abschließen.

    2. Die einfachsten Modelle sind die besten.

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