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Offene Immobilienfonds: BGH bejaht Schadenersatzansprüche

Stand:

Anleger, die in einen offenen Immobilienfonds investiert haben, der abgewickelt wird, können sich nach zwei Urteilen vom 29. April 2014 Hoffnungen auf Schadenersatz machen.

Das Wichtigste in Kürze:

  • In der Vergangenheit war es oft möglich, jederzeit - per Anteilsrücknahme - aus einem Immobilienfonds auszusteigen. Wollen zu viele Kunden gleichzeitig aussteigen, kann die Rücknahme ausgesetzt werden.
  • Bankberater müssen ihre Kunden über das Risiko einer solchen Fondsschließung informieren.
  • Unterbleibt dieser Hinweis, können Kunden Schadensersatz verlangen.
  • Problematisch ist aber die Frage der Verjährung.
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Was ist ein offener Immobilienfonds?

Ein offener Immobilienfonds bietet auch Kleinanlegern die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren. Entscheidender Vorteil einer solchen Anlage ist die Tatsache, dass das Geld durch Rückgabe der Anteile an die Gesellschaft grundsätzlich jederzeit verfügbar ist. In der Vergangenheit konnten Anleger nahezu täglich aus offenen Immobilienfonds aussteigen, indem sie ihre Fondsanteile zurückgaben. Im Gegenzug erhielten sie den jeweils gültigen Rücknahmekurs, der ihrem Anteil an den erworbenen Immobilien entsprach.

Was ist eine Fondsschließung?

Diese Rückgabemöglichkeit wurde im Zuge der Finanzkrise aber zum Problem, da viele Anleger kurzfristig ihre Anteile versilbern wollten. Da die Gelder der Anleger aber bestimmungsgemäß in Immobilien investiert waren, reichten die Barmittel nicht aus, die Betroffenen auszuzahlen. Die Fondsimmobilien konnten nicht in kurzer Zeit zu adäquaten Preisen verkauft werden, so dass sie die Reißleine zogen und die Rücknahme der Fondsanteile aussetzten. Einige Fonds mussten danach sogar rückabgewickelt werden.
Man spricht von einer vorübergehenden oder dauerhaften Schließung des Fonds.

Bundesgerichtshof: Auf Risiko der Fondsschließung muss hingewiesen werden

In beiden Verfahren (Az.: XI ZR 477/12 und Az.: XI ZR 130/13) hat der Bundesgerichtshof identisch entschieden. Danach müssen Berater Verbraucher, die aufgrund einer Beratung in einen offenen Immobilienfonds investieren, ungefragt auf das Risiko hinweisen, dass die Anteilsrücknahme möglicherweise ausgesetzt wird. Die Aussetzung laufe dem Interesse des Anlegers zuwider, durch Rückgabe der Anteile liquide zu werden. Dabei sei es ohne Bedeutung, ob die Aussetzung absehbar sei oder nicht.

Möglicher Anspruch auf Schadensersatz wegen falscher Beratung

Unter Umständen können Anleger nun gegenüber dem beratenden Institut Ansprüche auf Schadensersatz geltend machen, weil sie falsch beraten wurden. Es kommt entscheidend darauf an, ob der Anleger im Rahmen der Beratung auf die Möglichkeit hingewiesen wurde, dass die Rücknahme der Anteile ausgesetzt werden kann. Unterbleibt dieser Hinweis, so kann der Anleger Schadenersatz verlangen.
Der Schaden kann etwa darin liegen, dass der Verbraucher seine Fondsanteile - weil die Rücknahme der Anteile ausgesetzt ist - am Zweitmarkt verkauft und dabei Verluste macht.

Die Frage der Verjährung

Eine Hürde, die Forderung auf Schadensersatz geltend zu machen, kann die Verjährung sein. Wurden die Fondsanteile vor dem 5. August 2009 erworben, galt noch die Vorschrift des § 37a Wertpapierhandelsgesetzes (WpHG) alte Fassung. Danach verjährten Forderungen auf Schadensersatz drei Jahre ab dem Kauf der Wertpapiere. Die Frist begann taggenau, unabhängig davon, ob der Anleger Kenntnis von der Fehlberatung hatte oder nicht. Diese Vorschrift ist allerdings nur anwendbar, wenn die Fehlberatung fahrlässig begangen wurde. Bei einer vorsätzlich falschen Beratung gilt sie nicht. In diesem Fall greift vielmehr die Regelverjährung des §§ 195, 199 BGB, welche erst mit Kenntnis der fehlerhaften Beratung zu laufen beginnt. Zur Abgrenzung zwischen vorsätzlicher und fahrlässiger Falschberatung kommt es maßgeblich auf die Beurteilung durch das jeweilige Gericht an.

Erst seit 5. August 2009 greift die dreijährige Regelverjährung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), bei der die Verjährungsfrist erst zu laufen beginnt, wenn der Anleger von der Falschberatung weiß. Zu beachten ist bei der regelmäßigen Verjährungsfrist des §199 BGB die zehnjährige Höchstfrist. Ist sie verstrichen, tritt Verjährung auf jeden Fall ein. Diese Frist misst sich taggenau und beginnt mit dem Tag, an dem die Fondsanteile erworben wurden.