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Immobilienkredit: Prüfung der Widerufsbelehrung in einigen Fällen noch sinnvoll

Stand:

Wer aus einem laufenden Darlehen für Haus oder Wohnung aussteigen will, konnte den Vertrag bisher mitunter auch Jahre nach Vertragsschluss widerrufen. Allerdings war dies in vielen Fällen nur bis zum 21. Juni 2016 möglich. In einigen Fällen ist der - unter Umständen lukrative - Widerruf aber weiterhin möglich.

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Im Regelfall können Immobiliendarlehensverträge nur innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss widerrufen werden. Über dieses Widerrufsrecht muss der Verbraucher per Widerrufsbelehrung informiert werden. Fehlt diese Belehrung oder ist sie fehlerhaft - etwa wegen missverständlicher Formulierung - gelten abweichende Fristen.

Dies kam in der Vergangenheit zahlreichen Verbrauchern zu Gute: Viele Kreditinstitute hatten sich bei der Formulierung der Widerrufsbelehrungen kleinere oder größere Schnitzer geleistet. Infolgedessen galt die 14-tägige Widerrufsfrist nicht. Vielmehr konnten die Verbraucher ihr Widerrufsrecht unendlich lange nach Vertragsschluss ausüben.

Allerdings schritt im Jahr 2016 der Gesetzgeber ein und setzte den Verbrauchern für den Großteil der Fälle eine nachträgliche Frist: Ein Widerruf der ehemals unendlich lange widerruflichen Darlehensverträge war nur noch bis zum 21. Juni 2016 möglich. Nur in wenigen Fällen besteht das unendliche Widerrufsrecht fort.

Welche Verträge können noch widerrufen werden?

Fehlt die Widerrufsbelehrung oder ist sie fehlerhaft, gilt Folgendes:

  • Verträge, die vor dem 01. September 2002 geschlossen wurden, können in aller Regel nicht widerrufen werden. Bei den meisten dieser Darlehen sah das Gesetz weder ein Widerrufsrecht noch eine entsprechende Belehrung vor. Naturgemäß ist dann auch kein Raum für eine fehlerhafte Belehrung, die wiederum Grundvoraussetzung für ein ewiges Widerrufsrecht ist. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vertrag in einer Haustürsituation geschlossen wurde.
  • Verträge, die zwischen dem 1. September 2002 und dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden, konnten nur bis zum 21. Juni 2016 widerrufen werden. Ursprünglich war der Widerruf unendlich lange möglich. Allerdings ist der Gesetzgeber eingeschritten und hat das Widerrufsrecht bei fehlerhaften Belehrungen im Nachhinein befristet. Damit kann der Großteil der Darlehen nicht mehr widerrufen werden. Lediglich bei einer gänzlich fehlenden Belehrung gilt weiterhin ein ewiges Widerrufsrecht.
  • Verträge, die zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016 geschlossen wurden, können - bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung - unendlich lange widerrufen werden.
  • Verträge, die ab dem 21. März 2016 geschlossen wurden, können - bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung - maximal 1 Jahr und 14 Tage widerrufen werden.

Anlass für einen Widerruf

In vielen Fällen war der Widerruf nur noch bis zum 21. Juni 2016 möglich. Nur in wenigen Konstellationen kann weiterhin widerrufen werden. Für einen Widerruf gab / gibt es drei Anlässe:

  • Die Immobilie soll verkauft und die Restschuld abgelöst werden, ohne eine hohe Vorfälligkeitsentschädigungen leisten zu müssen.
  • Der Kunde hat das Darlehen bereits zurückgezahlt und möchte die gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückerhalten.
  • Der Kunde möchte aus einem laufenden Darlehen ohne Kosten aussteigen, um in einen Vertrag mit niedrigeren Zinsen zu wechseln oder weil er nun den restlichen Betrag auf einen Rutsch zurückzahlen kann.

Wer aus einem laufenden Darlehen für Haus oder Eigentumswohnung aussteigen will, sieht sich mit happigen Forderungen seiner Bank oder Sparkasse konfrontiert - wenn sie ihn denn überhaupt aus dem Vertrag entlassen will. Die von den Geldinstituten verlangte Vorfälligkeitsentschädigung kann einige zehntausend Euro betragen. Abhängig vom jeweiligen Vertrag kann der Ausstieg auch anders gelingen: per Widerruf auf Grund einer fehlerhaften Belehrung.


Auch bei Widerruf eines bereits getilgten Darlehens können Kunden auf die Erstattung einer bereits gezahlten Vorfälligkeitsentschädigung hoffen. Der Verbraucher kann den Darlehensvertrag auch widerrufen, wenn der Vertrag zuvor gekündigt wurde oder eine Aufhebungsvereinbarung getroffen wurde (BGH, Urteil vom 21. Februar 2017, Az.: XI ZR 381/16). Der Bundesgerichtshof hat außerdem entschieden, dass der Grundsatz von Treu und Glauben auch beim Widerrufsrecht gelte. Es obliege dem Tatrichter zu entscheiden, ob ein Widerruf im konkreten Fall rechtsmissbräuchlich sei. Das Motiv, sich mit Hilfe des Widerrufs von den aus aktueller Sicht hohen Zinsen zu lösen, sei für sich genommen aber kein Verstoß gegen den Treu und Glauben. (BGH, Urteil vom 12. Juli 2016, Az.: XI ZR 501/15).


Der Widerrufsjoker kann besonders in der aktuellen Niedrigzinsphase tausende Euros einbringen. Wer etwa vor einigen Jahren ein langlaufendes Darlehen mit einem Zins von vier Prozent aufgenommen hat, kann so vielleicht auf einen Vertrag mit nur rund 1,5 Prozent umsteigen – beim selben oder einem anderen Anbieter. Hat man das Geld sogar verfügbar, kann man die Restschuld mit einem Schlag zurückzahlen und erspart sich weitere Zinszahlungen.

Was musste bis zum 21. Juni 2016 veranlasst werden?

Nach intensiver Lobbyarbeit durch Banken und Sparkassen hat die Bundesregierung mit Zustimmung des Bundestages das Ende des sogenannten ewigen Widerrufsrechts beschlossen. Bei Immobiliendarlehensverträgen, die zwischen dem 1. September 2002 und dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden und deren Widerrufsbelehrung fehlerhaft war, ist das Widerrufsrecht am 21. Juni 2016 erloschen.
Bis zu diesem Zeitpunkt muss die Widerrufserklärung bei der Bank eingegangen sein. Außergerichtliche Verhandlungen oder ein – eventuell erforderlicher – Prozess müssen bis dahin aber nicht abgeschlossen sein.
Zwar stellen einige Juristen die Verfassungsmäßigkeit der neuen Regelung in Frage. Dennoch sollten sich Verbraucher darauf einstellen, dass das ewige Widerrufsrecht beendet ist.

Widerrufsbelehrung prüfen lassen

Für den juristischen Laien ist es schwer zu beurteilen, ob eine Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist. In den Fällen, in denen ein Widerruf nach wie vor möglich ist, sollten sich Verbraucher an die Verbraucherzentralen oder entsprechend qualifizierte Rechtsanwälte wenden und ihre Belehrung prüfen lassen sowie rechtlichen Rat zum weiteren Vorgehen einholen. Keinesfalls sollte ein Widerruf leichtfertig oder übereilt erklärt werden.
Auch Verbraucher, die den Widerruf in Anbetracht der auslaufenden Frist ohne juristische Beratung erklärt haben, sollten - bevor Sie weitere Schritte einleiten oder gar einen Prozess anstrengen - Ihre Widerrufsbelehrung prüfen lassen.

Risiken: Das kann passieren

Nicht nur die Prüfung der Widerrufsbelehrung sollte mit Unterstützung eines Anwalts oder der Verbraucherzentralen erfolgen. Auch der Widerruf selbst birgt gewisse Risiken:

  • Verbraucher müssen mit Gegenwehr der Banken rechnen
  • Es können hohe Anwalts- und Gerichtskosten entstehen
  • Vor Widerruf muss die Anschlussfinanzierung sichergestellt sein.

Prozesskostenrisiko

Verbraucher müssen damit rechnen, dass die Bank ihren Widerruf nicht akzeptiert. Einige Geldinstitute verweigern sich total, so dass notfalls Klage erhoben werden muss. Andere geben nach - womöglich aber auch erst, wenn der Kunde einen Rechtsanwalt an seiner Seite hat.
Akzeptiert die Bank den Widerruf nicht, ist der nächste Schritt die Klage vor Gericht. Ein Weg mit Risiko: Wegen des oftmals sehr hohen Streitwertes können hohe Anwalts- und Gerichtskosten entstehen. Verliert der Kunde den Prozess, muss er diese zahlen. Selbst eine Rechtsschutzversicherung hilft da oftmals nicht, denn Streitigkeiten aus der Finanzierung eines Neubaus sind in der Regel vom Versicherungsschutz ausgeschlossen. Auch zu dem Thema "Prozesskostenrisiko" sollten sich Verbraucher daher von ihrem Rechtsanwalt beraten lassen.
Auch wenn sich die Verbraucher nach anwaltlicher Beratung (und gegebenenfalls außergerichtlicher Vertretung) gegen eine Klage entscheiden, müssen sie dennoch den beauftragten Rechtsanwalt bezahlen. Daher sollte der Anwalt schon zu Beginn der ersten Beratung nach den anfallenden Kosten und möglichen Folgekosten gefragt werden.
Unter Umständen haben es die Verbraucher auch nicht selber in der Hand, ob es zu einem Gerichtsstreit kommt oder nicht. In einigen Fällen hat die Bank nach Widerruf durch den Verbraucher ihrerseits eine Klage erhoben, um die (Un)Wirksamkeit des Widerrufs gerichtlich klären zu lassen.

Risiko Anschlussfinanzierung

Zudem kann das Geldinstitut die Restschuld bei erfolgtem Widerruf innerhalb von 30 Tagen zurückfordern. Kann der Darlehensnehmer das nicht zahlen, droht die Zwangsversteigerung und der Verlust des Hauses oder der Wohnung. Deshalb müssen Darlehensnehmer schon vor Erklärung des Widerrufs sicherstellen, dass sie das Geld mit eigenen Mitteln oder mit Hilfe eines (fest zugesagten) neuen Darlehens zurückzahlen können.
Die Suche nach einem solchen neuen Darlehen (der sog. Anschlussfinanzierung) kann sich als schwierig erweisen. Einige Kreditinstitute verweigerten zeitweise ein neues Darlehen, wenn sie erfahren, dass der Altvertrag durch Widerruf aufgelöst wurde. Dadurch sind Kreditnehmer gezwungen, sich bei verschiedenen Anbietern um eine Anschlussfinanzierung zu bemühen.
Dennoch sollten Verbraucher keinesfalls ohne gesicherte Anschlussfinanzierung widerrufen. Nach einem Widerruf bliebe sonst wegen der beschriebenen 30-tägigen Rückzahlungsfrist für die Suche nach einer neuen Bank kaum Zeit.

Abrechnung des Darlehens nach Widerruf

Durch den Widerruf wird der Darlehensvertrag gemäß §§ 346 ff. BGB rückabgewickelt. Das bedeutet: Die Bank oder Sparkasse bekommt den Darlehensbetrag – soweit er noch nicht getilgt wurde – zurück. Der Verbraucher erhält im Gegenzug die von ihm gezahlten Raten (Zins- und Tilgung). Mit den erhaltenen Raten konnten die Banken und Sparkassen in der Zwischenzeit Geld verdienen. Diesen Vorteil in Form der Möglichkeit, das Geld gewinnbringend zu nutzen, müssen sie ihren Kunden erstatten.
Aber auch der Kunde muss Wertersatz für das erhaltene Darlehen zahlen. Dafür ist der vereinbarte Vertragszins maßgeblich. War der Marktzins niedriger, kann der Kunde versuchen, diesen zugrunde zu legen.

Wenn ein Widerruf nicht möglich ist

Sollte ein Widerruf des Darlehensvertrages nicht möglich sein, bleibt als Alternative unter Umständen die vorzeitige Ablösung. Die lassen Banken und Sparkassen sich zwar mit der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für die ihnen entgangenen Zinsen teuer bezahlen - wer diese Entschädigung aber fachkundig prüfen lässt, kann Geld sparen.